Amortyzacja – czyli jak obniżyć podatek za wynajem mieszkania

Amortyzacja – czyli jak obniżyć podatek za wynajem mieszkania
Marta Kulawik

Wynajem mieszkania jest dobrym sposobem na uzyskanie dodatkowego przychodu. Należy jednak pamiętać, że wiąże się to z koniecznością rozliczania tak uzyskanych korzyści majątkowych z urzędem skarbowym. Na szczęście istnieje sposób na obniżenie podatku za wynajem mieszkania. Służy temu amortyzacja. Co to takiego i kto może z niej korzystać? Przybliżamy najważniejsze zagadnienia związane z tą tematyką.

Czym jest amortyzacja mieszkania?

Rozważając kwestie podatkowe związane z wynajmem mieszkania, należy wyjaśnić, czym jest jego amortyzacja. Otóż jest to stopień zużycia nieruchomości i równocześnie sposób na obniżenie podatku z tytułu jej wynajmu. Wedle ogólnie przyjętej definicji amortyzacja to – wyrażony w ekwiwalencie pieniężnym – stopień zużycia środka trwałego, którym jest nieruchomość. Koszty amortyzacyjne stosuje się w odniesieniu do mieszkań, domów i lokali użytkowych. Ich odliczenie jest zasadne w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych lub na podstawie podatku liniowego. Rozliczając się na zasadach ryczałtu, nie uzyska się korzyści podatkowych.

Wartość początkowa

By pozwolić sobie na odliczanie kosztów amortyzacji mieszkania, należy poznać jego wartość początkową. Tę należy obliczyć zależnie od tego, czy nieruchomość nabyliśmy drogą kupna, darowizny, spadku czy też sami ją wybudowaliśmy.

  • jeśli nieruchomość została kupiona, wartością początkową jest cena, którą zapłaciliśmy sprzedawcy wraz ze wszystkimi dodatkowymi, poniesionymi przez nas, kosztami. Wlicza się tutaj zatem opłatę notarialną, odpisy aktu notarialnego, koszty związane z księgą wieczystą itp. Do wartości początkowej można doliczyć również koszty wykończenia wnętrza – jeśli mieszkanie zostało kupione z myślą o wynajmie,
  • w przypadku spadku bądź darowizny wartość początkowa nieruchomości wynosi tyle, ile wartość rynkowa podobnej nieruchomości w podobnej lokalizacji itp. Tutaj pomocny może okazać się rzeczoznawca majątkowy, który sporządzi odpowiednią dokumentację,
  • w chwili, gdy oceniana jest cena początkowa samodzielnie wybudowanego przez nas domu – wówczas wartość początkowa to równowartość kosztu wytworzenia. Oznacza to, że powinniśmy znać koszty poniesione w związku z zakupem materiałów i korzystaniem z usług zewnętrznych,
  • uproszczona metoda amortyzacji polega z kolei na tym, że wartość początkową określa się na podstawie samodzielnych wyliczeń. Wówczas powierzchnia mieszkania powinna zostać pomnożona razy 988 złotych, jednak wtedy ustalona wartość będzie znacznie zaniżona w stosunku do rynkowej.

Istotne jest, że w przypadku dokonania ulepszenia, czyli wtedy, gdy kupiony lokal wymagał remontu lub wykończenia – wtedy poniesione koszty zwiększą wartość początkową nieruchomości i również wówczas będziemy je obliczać jako amortyzację.

WYNAJEM MIESZKANIA OBCOKRAJOWCOM

Stawki amortyzacji

Wiadomo już, jakie nieruchomości i kiedy można amortyzować. Teraz należy poznać trzy podstawowe stawki amortyzacji zależne od rodzaju nieruchomości:

  • 1,5% wynosi stawka podstawowa, stosowana dla budynków i lokali mieszkalnych.
  • 2,5%  to stawka stosowana przy wartościach niematerialnych i prawnych, jakimi są m.in. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz przy budynkach i lokalach niemieszkalnych.
  • 4,5% – stawka dla wynajmowanych garaży podziemnych.

Wyliczenia

W jaki sposób należy wyliczyć amortyzację mieszkania? Poniżej prezentujemy przykładowe obliczenia dla mieszkania o wartości 200 tysięcy złotych.

 

Cena zakupu mieszkania: 200 000 zł

Opłaty sądowe i notarialne: 11 000 zł

Koszt materiałów niezbędnych do remontu: 25 000 zł

Koszt związany z opłaceniem ekipy remontowej: 15 000 zł

 

Wartość początkowa mieszkania, w związku z zakupem którego poniosło się wyżej wymienione koszty, wynosi ostatecznie: 200 000+11 000+ 25 000+15 000 = 251 000 zł. Zakładając, że zakupiona nieruchomość funkcjonuje w ramach spółdzielni, należy w jej przypadku stosować właściwą tutaj stawkę amortyzacji w wysokości 2,5%, co oznacza, że dalsze wyliczenia wyglądają następująco: 251 000 zł x 2,5% = 6275 zł

Kwota 6275 złotych to wartość, którą można wrzucić w koszty poniesione podczas zakupu mieszkania i właśnie o nią pomniejszyć podstawę opodatkowania i zapłacić niższy podatek.

 

Znając już wartość, którą możemy odliczyć w związku z amortyzacją, pozostaje jedynie zaznaczyć, że pierwszego odpisu amortyzacyjnego dokonuje się miesiąc po miesiącu, w którym doszło do pierwszego wynajmu, zatem wynajmując mieszkanie od stycznia, pierwsze odliczenie może zostać wykonane w lutym. Pamiętając o tych wszystkich wyznacznikach, oszczędzanie na nieruchomości staje się prostsze. By jednak rozwiać wszelkie wątpliwości dotyczące konkretnego lokalu, warto skonsultować się z profesjonalistami z Re/Max Gold, którzy wyjaśnią wszystkie problematyczne zagadnienia.