Budowa domu: kiedy jest potrzebny kierownik budowy i jakie są jego obowiązki?

Budowa domu: kiedy jest potrzebny kierownik budowy i jakie są jego obowiązki?
Marta Kulawik

Rozpoczynając budowę domu, musimy pamiętać o obowiązkach, które nakłada na inwestora Prawo budowlane. Jednym z najważniejszych przy realizacji budynku mieszkalnego jest konieczność zatrudnienia kierownika budowy. To właśnie on przez cały proces inwestycyjny będzie czuwał nad prawidłowym przebiegiem robót i ponosił odpowiedzialność za to, co dzieje się na placu budowy. Dowiedz się, kiedy jest potrzebny kierownik budowy i poznaj listę jego obowiązków.


Kiedy jest potrzebny kierownik budowy?

Polskie prawo w jasny sposób określa, kiedy zachodzi konieczność zatrudnienia kierownika budowy. Jest on niezbędny przy wszystkich obiektach i robotach budowalnych, które wymagają pozwolenia na budowę. Takiego nadzoru wymagają również niektóre inwestycje realizowane na podstawie zgłoszenia o budowie, w tym między innymi wolno stojące budynki mieszkalne. W niektórych sytuacjach, gdy stopień realizacji nie jest skomplikowany, organ wydający pozwolenie na budowę może odstąpić od konieczności ustanowienia kierownika budowy. Taka sytuacja przy budowie domu jest nierealna.

Gdzie znaleźć kierownika budowy?

Jeżeli budowę domu realizujesz z generalnym wykonawcą to w większości wypadków, zapewnienie kierownika budowy leży po jego stronie. Duża firma posiada w swoich zasobach dwóch, trzech specjalistów, z których będziemy mogli wybrać jednego. Kiedy prowadzimy inwestycję w tzw. systemie gospodarczym pozostaje nam poszukanie kierownika budowy poprzez ogłoszenia lub polecenie osoby, która już zbudowała dom. Warto w tym przypadku sprawdzić doświadczenie fachowca oraz opinie na jego temat u poprzednich zleceniodawców. Pamiętajmy też o wyborze takiego człowieka, który nadzorował już budowę wykonywaną w technologii wybranej przez nas.

Kierownik budowy ma za zadanie nadzorowanie budowy, na jej każdym etapie. Jeżeli posiadamy wątpliwości co do jakości jego pracy, w trakcie budowy możemy zmienić kierownika na innego. Sytuacja komplikuje się, gdy kierownika w ramach budowy zapewnia developer. Jeżeli nie przewiduje tego umowa, a prace wykonywane są zgodnie z przepisami to nie musi zgodzić się na nasze żądanie zmiany osoby odpowiedzialnej za prowadzenie inwestycji.

Obowiązki kierownika budowy

Najważniejszymi obowiązkami kierownika budowy jest nadzór nad inwestycją oraz prowadzenie dziennika budowy. Po pisemnym przekazaniu ternu, kierownik zobowiązany jest do jego zabezpieczenia oraz umieszczenia tablicy informacyjnej zawierającej m.in. numer pozwolenia na budowę, imię i nazwisko inwestora czy organ nadzoru budowalnego. Rzetelny kierownik budowy będzie pokazywał inwestorowi te fragmenty robót, które na dalszym etapie budowy nie będzie można zobaczyć, ponieważ będą zakryte lub zanikną (np. wykopy, zbrojenie, ocieplenie stropu). Uczestniczy on również w procedurze odbioru budynku i potwierdza na piśmie, że budynek został wykonany zgodnie z projektem, sztuką i z materiałów dopuszczonych do obrotu. Na koniec prac składa w organie, który wydał pozwolenie na budowę dokumentację powykonawczą.

Kierownik budowy to nie nadzór inwestorski

Bardzo często mylone są, szczególnie przez osoby, które pierwszy raz realizują inwestycje budowlaną obowiązki kierownika budowy z nadzorem inwestorskim. Z założenia kierownik budowy reprezentuje interesy wykonawcy i dba by budowa przebiegała zgodnie z przepisami prawa. Osoba pełniąca funkcję nadzoru inwestorskiego dba natomiast o standard prowadzonych prac i odpowiednią jakość materiałów użytych w trakcie procesu inwestycyjnego. Bardzo często ze względów finansowych rezygnuje się z zatrudnienia fachowców do pilnowania wykonawcy. To duży błąd i może nas sporo kosztować w przyszłości. Rzetelny nadzór gwarantuje nam, że nasz dom będzie wykonany w standardzie i jakości przez nas zamówionej, oraz że nie zostaniemy oszukani przez firmę budowlaną. Nigdy nie możemy też dopuścić do sytuacji, kiedy jedna osoba będzie pełniła oby dwie funkcje.

CZYTAJ TAKŻE – PROJEKT DOMU – GOTOWY CZY INDYWIDUALNY?

Odpowiedzialność i roszczenia wobec kierownika budowy

Zakres w jakim odpowiedzialność ponosi kierownik budowy wynika z przepisów karnych, cywilnych oraz zawodowych (Prawo budowlane). Również inspektor nadzoru oraz projektant jako osoby samodzielnie sprawujące funkcję na budowie ponoszą odpowiedzialność za uchybienia i ewentualne powstałe zagrożenia dla zdrowia i życia. Pamiętajmy, że odpowiedzialność karna czy majątkowa nie wyklucza też zawodowej i mamy prawo domagać się obu. W sprawach zawodowych organem orzekającym jest właściwy wojewoda a karami mogą być np. konieczność ponownego zdania egzaminu na uprawnienia czy zakaz wykonywania samodzielnej funkcji technicznej na okres od roku do pięciu lat. W celu wyegzekwowania od kierownika odpowiedzialności cywilnej musimy udać się do sądu. Tu bardzo ważne będą zapisy umowy, która łączyła obie strony. Sprawy takie przeważnie trwają długo i wymagają dużych nakładów na rzeczoznawców.