Zakup mieszkań pod wynajem – czy to się opłaca?

Zakup mieszkań pod wynajem – czy to się opłaca?

Zakup mieszkań pod wynajem – czy to się opłaca?
Marta Kulawik

Gdyby wypytać inwestorów o potencjalne alternatywy dla lokaty, najczęściej usłyszy się o obligacjach lub funduszach pieniężnych. Całkiem popularne okazuje się również nabywanie mieszkania pod wynajem. Co prawda standardowa lokata to forma oszczędzania, a operacje na nieruchomościach to już bardziej inwestowanie, jednak tematowi warto przyjrzeć się z bliska.

Wynajem mieszkań – warto czy nie warto?

Gdyby na początku 2014 roku przeanalizować dane dotyczące rentowności, jaką charakteryzuje się wynajem mieszkań w Katowicach, uzyskane dane byłyby zachęcające. Wartości pomiędzy 3,5 a 5,0 procent to całkiem niezły wynik, jeśli porówna się go ze średnim oprocentowaniem lokat. Warto jednak dokładniej prześwietlić tą formę inwestycji – tak, by mieć pewność, z czym się ona wiąże.

Zwróć uwagę na kredyty hipoteczne

O ile tanie kredyty hipoteczne cieszą każdego, kto je właśnie spłaca, o tyle właściciele wynajmowanych nieruchomości powinni uwzględnić związane z tym ryzyko. Jakie? Niski koszt kredytu może sprawić, że część rodzin do tej pory najmujących mieszkanie, postanowi kupić własne.

Czy taka ewentualność faktycznie jest dużym problemem dla właścicieli mieszkań? Niekoniecznie. Dlaczego? Głównie ze względu na dodatkowe wymogi, jakie banki narzucają kredytobiorcom dla zrównoważenia niskiej wartości samego kredytu hipotecznego.

Jakie mieszkania są najlepsze pod wynajem?

Jeśli mieszkanie ma służyć celom inwestycyjnym i „zarabiać na siebie” w ramach najmu, należy kierować się konkretnymi kryteriami. Przede wszystkim najlepiej wybierać lokale o niewielkim metrażu. Ceny najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy okazują się w ich przypadku okazują się wyższe, aniżeli w przypadku wynajmu mieszkań o dużej lub bardzo dużej powierzchni. Szczególnie mocno to widać, gdy porówna się lokale 30-metrowe z tymi, które liczą sobie ponad 100 metrów kwadratowych. Zgodnie z danymi Forsal.pl, rentowność tych pierwszych może być nawet o 30 procent wyższa, niż tych ostatnich.

Co jednak ciekawe, nie tylko metraż ma tu znaczenie. Okazuje się, że kupując mieszkania pod wynajem, warto zwrócić uwagę na liczbę pokoi. Zasada jest prosta: im ich więcej, tym lepiej. Lepsza trzy małe, niż dwa średnie. Lepsze dwa ciasne, niż jedna, spora przestrzeń. Bywają przypadki, w których warto rozważyć przeprojektowanie wnętrz i przesunięcie ścianek działowych w taki sposób, by utworzyć dodatkowe pomieszczenie.

Dlaczego? Okazuje się, że wielu wynajmujących ceni sobie możliwość korzystania z przestrzeni prywatnej. Tym bardziej, że część spośród nich szuka współlokatorów (dotyczy to zwłaszcza młodych ludzi, m.in. studentów).

Ważna lokalizacja

Jeśli inwestujesz w mieszkanie lub mieszkania na wynajem, uważnie wybieraj lokalizację. Lokale w centrum lub znajdujące się w dobrze skomunikowanej okolicy, dużo szybciej znajdą chętnych do wprowadzenia się. Co więcej, możesz w ich przypadku dyktować wyższe stawki.

Dobrą lokalizacją mogą być tez okolice uczelni wyższych, choć w tym przypadku z oczywistych względów należy liczyć się z innym typem najemcy oraz w najmem jedynie przez dziewięć, czasem dziesięć miesięcy w roku – co w oczywisty sposób powinno zostać uwzględnione w wielkości czynszu.

Ostrożność należy natomiast zachować w przypadku nieruchomości w mało atrakcyjnych miejscach. Co prawda sama inwestycja zazwyczaj będzie tańsza, ale może się okazać, że znalezienie najemcy może w niektórych przypadkach potrwać dłużej, niż byśmy tego sobie życzyli.