Wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Marta Kulawik

Decydując się na wynajem domu lub mieszkania, trzeba liczyć się z tym, że któraś ze stron zrezygnuje ze współpracy wcześniej, niż przewiduje to spisane porozumienie. Warto przygotować się na taką ewentualność i poznać swoje prawa i obowiązki. Jakie konsekwencje niesie ze sobą wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas określony?

Wypowiedzenie umowy najmu – krótko o stronach porozumienia

Zajmując się problematyką najmu na czas określony, warto uwypuklić, że stronami umowy są wynajmujący i najemca. Pierwszy z wymienionych to właściciel mieszkania, który udostępnia swój lokal, na podstawie umowy, osobie trzeciej. Drugi to z kolei użytkownik nieruchomości, który korzysta z niej na mocy podpisanego porozumienia.

Terminy wypowiedzenia umowy najmu na czas określony

Czas, w którym możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu, został dokładnie określony w przepisach. Wiele zależy jednak od tego, na jak długo zawierana jest umowa. W przypadku najmu na czas określony obowiązują terminy opisane w artykule 673§2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi zapisami ustawowe terminy zależne są od tego, w jakich odstępach czasu płacony jest czynsz. W przypadku regulowania opłaty w systemie miesięcznym termin wypowiedzenia wynosi miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku czynszu płaconego w odstępach dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. W przypadku krótszych odstępów czasu – wypowiedzenie może nastąpić nawet 3 dni naprzód. Na ogół jednak obie strony obowiązane są do przestrzegania terminów opisanych w umowie.

WYNAJEM MIESZKANIA A OBOWIĄZEK MELDUNKOWY

Umowę wypowiada właściciel mieszkania

Zgodnie z prawem możliwość rozwiązania umowy najmu mają obie strony kontraktu. Należy jednak podkreślić, że wynajmujący ma mniej praw niż najemca. Powinien przede wszystkim przestrzegać okresu wypowiedzenia. Na szczęście może również zerwać umowę ze skutkiem natychmiastowym, jednak tylko w wyjątkowych przypadkach. Te opisane zostały w artykule 11 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Pierwszym, najważniejszym przyczynkiem do rozwiązania umowy jest sytuacja, gdy najemca zaniedbuje swoje obowiązki i korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z umową. Problemem jest również znaczące zakłócanie przez najemcę porządku domowego i uprzykrzanie życia innych mieszkańców. Druga sytuacja to ta, w której nie reguluje on opłat związanych z czynszem bądź mediami za przynajmniej 3 pełne okresy rozliczeniowe. Warto jednak podkreślić, iż obowiązuje go dodatkowy termin do zapłaty zaległości (miesiąc). Trzeci przyczynek do zakończenia umowy występuje wtedy, gdy lokator bez zgody właściciela podnajął, wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobie trzeciej.

Umowę może wypowiedzieć najemca

Najemca, decydując się na przedwczesne rozwiązanie umowy, nie musi stosować się do tak wielu obostrzeń co wynajmujący. Ma jednak pełne prawo do wcześniejszego zakończenia umowy w dwóch przypadkach. Jest tak wówczas, gdy mieszkanie ma w momencie wynajmu wady, których nie usunął właściciel i wtedy, kiedy te problemy techniczne zagrażają zdrowiu lokatora i jego domowników. Wiele zależy jednak od tego, w jaki sposób skonstruowano umowę. Każdy widniejący w niej zapis obowiązuje obie strony transakcji, której przedmiotem jest mieszkanie. Może zatem zdarzyć się tak, że rozwiązanie umowy nastąpi bez podania przyczyny. Wówczas jednak lokatorzy mają prawo odmówić opuszczenia lokalu, a umowa będzie trwała do dnia wskazanego w umowie.

Jaką formę powinno mieć wypowiedzenie?

Wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć postać pisma, w innym przypadku uznaje się je za nieważne. Nie ma zatem możliwości wcześniejszego zakończenia umowy w formie ustnej. W sporządzonym piśmie muszą pojawić się istotne dla niego elementy: dane obu stron umowy, nazwa miejscowości i data sporządzenia dokumentu. Konieczne jest również podanie podstawy wypowiedzenia, a także określenie tego, czego ono dotyczy (adres lokalu). Niezbędne jest też określenie terminu, w którym umowa traci swoją ważność. Na tak przygotowanym piśmie musi znaleźć się podpis wynajmującego.

 

Umowa najmu jest, jak widać, dokumentem, który powinien zostać stworzony bardzo precyzyjnie. Nie brak w niej jednak elementów dyskusyjnych. W celu ich omówienia i wyjaśnienia warto skontaktować się ze specjalistami. Przedstawiciele biura nieruchomości Re/Max Gold wyjaśnią wszystkie jej zawiłości.