Najemca czy wynajmujący – kto odpowiada za naprawy?

Dobrze opracowana umowa najmu powinna określać obowiązki najemcy i wynajmującego mieszkanie. Należy do nich, między innymi, odpowiedzialność za naprawy oraz poniesione przy nich koszty. Jakich zobowiązań możemy oczekiwać od właściciela, a jakich najczęściej podejmuje się najemca?

Jak najkorzystniej podzielić się odpowiedzialnością?

Zanim zdecydujemy się na podpisanie przygotowanej przez właściciela umowy najmu nieruchomości, warto porozmawiać o tym, która ze stron będzie odpowiadała za zachowanie porządku w mieszkaniu, sprawność znajdujących się w nim urządzeń oraz, przede wszystkim, za naprawę ewentualnych usterek. Uzgodnione między najemcą i wynajmującym zasady powinny stać się potem częścią umowy – to zapewnia nam stuprocentową pewność co do tego, co dokładnie należy do naszych obowiązków.

Dzieląc między sobą obowiązki związane z naprawami usterek, najemcy i wynajmujący często kierują się tym, jaka jest przyczyna usterki. Z zasady, jeżeli problem lub zniszczenie wynika z winy najemcy (na przykład niewłaściwego użytkowania sprzętu domowego), odpowiedzialność za naprawę oraz poniesione przy niej koszty spoczywa właśnie na nim. Usterkami wynikającymi z codziennego użytkowania najczęściej zajmie się zaś właściciel mieszkania.

Inną przydatną zasadą podziału obowiązków jest to, aby właściciel mieszkania odpowiadał przede wszystkim za to, czego nie widzimy gołym okiem – a więc naprawami związanymi z instalacją wodociągową, gazową czy elektryczną. Awarie instalacji raczej nie są winą najemcy, a wymagają większego zaangażowania – stąd odpowiedzialność po stronie właściciela.

A co, gdy podziału obowiązków nie znajdziemy w umowie?

Choć każdy doświadczony agent nieruchomości zalecałby inaczej, wciąż wiele umów najmu nie zawiera w sobie szczegółowych ustaleń dotyczących kwestii napraw – co bywa przyczyną sporów pomiędzy najemcami i wynajmującymi. Z pomocą w takich sytuacjach przychodzą obowiązujące obie strony przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z przepisami polskiego prawa, do obowiązków po stronie najemcy należy dbanie o porządek domowy oraz utrzymanie wynajmowanego lokum w należytym stanie. Co się pod tym kryje? Przede wszystkim odpowiedzialność za drobne naprawy, do których należą: malowanie ścian i podłóg, naprawy okien i drzwi oraz podstawowe naprawy urządzeń sanitarnych, będących na wyposażeniu lokalu – lodówki, pralki czy umywalki.

Czego zaś możemy oczekiwać ze strony wynajmującego? Ustawa nakłada na właściciela obowiązek zadbania o to, by wydane na wynajem mieszkanie było w stanie przydatnym do użytku przez cały okres jego najmu. W przypadku zagrażających bezpieczeństwu mieszkańców szkód i awarii, to właśnie na barkach właściciela spoczywa odpowiedzialność. Zgodnie z zapisami ustawy, do zadań właściciela należy także poniesienie kosztów napraw, które trudno opisać jako „drobne”, a więc: napraw instalacji grzewczych, wodociągowych, gazowych i kanalizacyjnych oraz wymiany tynków, podłóg oraz pieców grzewczych. W razie niewywiązania się przez właściciela z obowiązków, odpowiednich napraw może podjąć się także najemca – jednak na koszt właściciela.