Czy warto kupić nieruchomość o zaniżonej wartości?

Sprzedający zawsze chcą sprzedać jak najdrożej; kupujący, wręcz przeciwnie. Oszczędności jednak nie zawsze wychodzą tanio. Warto to wiedzieć przystępując do kupna nieruchomości.

Co wpływa na niską wartość nieruchomości?

Na wartość nieruchomości ma dużo wiele czynników, o czym wielokrotnie pisaliśmy na naszym blogu, zazwyczaj jednak w kontekście tych czynników, które wpłyną na jej wysoką wartość. Z wielu przyczyn kupcy szukają często miejsc, w których nieruchomości są tańsze. Gdzie szukać takich nieruchomości?

Na niską wartość ma wpływ przede wszystkim okolica (nawet 30% udziału w kształtowaniu wartości). Niechlubna opinia mieszkańców miasta o danym terenie, liczne interwencje policyjne – to może nie przeszkadzać wielu potencjalnym kupcom i wpłynąć na relatywnie niską wartość nieruchomości w danej okolicy. Niższą cenę mogą wywołać także pobliskie roboty budowlane, słaba komunikacja miejska lub wręcz odwrotnie – linie tramwajowe tuż pod oknami nieruchomości. Oczywisty wpływ na cenę mają także stan techniczny budynku oraz ewentualne obciążenia hipoteczne.

Gdy nieruchomość jest zaniżona

Czasem jednak cena nieruchomości jest wyjątkowo tania i jej kwota znacznie odstaje do cen okolicznych budynków.

Okazyjne kwoty mogą trafić się z wielu przyczyn, najczęściej jednak – sprzedający potrzebuje szybkiej gotówki. To na tyle pilna sprawa, że nie sugerując się tendencjami rynkowymi – znacznie zaniża cenę. Niestety częstą praktyką jest także zaniżenie kwoty w akcie notarialnym (w celu zapłaty jak najniższego podatku i opłat notarialnych) i dopłata sprzedającemu brakującej kwoty. Jakie mogą być tego konsekwencje?

Sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ta stała cena może stanowić problem, gdy Urząd Skarbowy zasugeruje, że wartość nieruchomości jest nierynkowa i niższa od niej o przynajmniej 33%.

W momencie, gdy Urząd Skarbowy zanalizuje akty notarialne i dopatrzy się w nich nieprawidłowości, wzywa do podwyższenia deklarowanej wartości w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wezwania. W wezwaniu podana będzie sugerowana przez Urząd wartość nieruchomości. Wówczas najlepszym wyjściem jest zgoda z Urzędem i dopłata (wraz z odsetkami!). Jeśli jednak nadal pozytywnie nie ustosunkujemy się do wezwania, powoływany przez organ podatkowy jest rzeczoznawca majątkowy. Jeśli wycena rzeczoznawcy będzie o 33% większa od ceny podanej przez strony, kupujący nie tylko będzie zobowiązany do poniesienia kosztów opinii biegłego, ale także ewentualnego postępowania sądowego.

Przy kupnie nieruchomości warto skorzystać z usług profesjonalnej agencji nieruchomości, która doskonale orientuje się w realiach rynkowych i nie zaproponuje nam ryzykownej transakcji. Pomyłki bywają drogie.