Rynek nieruchomości na Śląsku
Tekst z 2019 r. Przepisy, stawki i ceny mogły się od tego czasu zmienić. Zapytaj agenta
Śląsk jest liderem atrakcyjności inwestycyjnej wśród województw. To drugie centrum magazynowe oraz piąty rynek biurowy w Polsce. Region ten dynamicznie się rozwija i z każdym rokiem przyciąga nie tylko coraz więcej inwestorów z kraju i zagranicy, lecz także wykwalifikowanych pracowników, specjalistów różnych branż, turystów czy studentów. Wszystko to pozytywnie wpływa na rozwój rynku mieszkaniowego. Jakie są najbardziej charakterystyczne cechy śląskiego rynku nieruchomości?
Różnorodność
Śląsk jest jednym z największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Nie dziwi zatem, że jedną z jego głównych cech stanowi różnorodność.
Górnośląska aglomeracja to aż 19 połączonych ze sobą miast, jednak lokalne rynki nieruchomości znacznie różnią się pod względem kosztu wynajmu i zakupu mieszkań, a także ich dostępności. Mimo że średnia cena 3 100 zł za metr kwadratowy należy do najniższych w Polsce, ceny mieszkań w Katowicach są zbliżone od tych w Trójmieście czy Poznaniu. Nieco taniej jest w Gliwicach, na niższe ceny możemy też liczyć w Rudzie Śląskiej, Chorzowie czy Zabrzu, a jedne z najniższych znajdziemy w Bytowie.
Katowice – tu mieszkania są najdroższe
Katowice to największy rynek handlu nieruchomościami w tym regionie. Stolica Górnego Śląska stanowi centrum kultury i biznesu oraz jeden z największych ośrodków usługowych. To atrakcyjne, nowoczesne miasto, które stale się rozwija, przyciągając wysokimi zarobkami i łatwością znalezienia pracy. Wszystko to wpływa na kształtowanie rynku nieruchomości – mieszkania tutaj są najdroższe.
Katowiczanie szukają mieszkań o wysokim standardzie, z dobrym dojazdem do centrum, blisko zieleni. Ceny zależą głównie od lokalizacji – najwięcej zapłacimy oczywiście za lokale w ścisłym w centrum. Na Śródmieściu cena za metr kwadratowy wynosi 8 000 zł, podczas gdy w południowych dzielnicach 5 700 zł.
W 2018 roku zaobserwowano aż 25,8% wzrost cen na rynku pierwotnym nieruchomości. Te niepokojące zmiany (mediana 6 300 zł za metr kwadratowy zbliża się do rynku gdańskiego czy poznańskiego) wynikają m.in. z rosnącego popytu przy jednoczesnym braku działek. Ograniczona dostępność gruntów budowlanych w północnej części miasta to obecnie jeden z największych problemów deweloperów. Rosną też ceny na katowickim rynku wtórnym, ale mieszkania wciąż są tańsze niż w innych miastach Polski.
Przewaga mieszkań z rynku wtórnego
Dlaczego na Śląsku dominuje rynek wtórny? Przez ostatnie dziesięciolecia nie budowało się tutaj zbyt wiele. Z kolei przy obecnym wzroście kosztów budowy i powolnym wzroście cen mieszkań (nawet mimo wspomnianego już znacznego wzrostu cen w Katowicach) deweloperzy nie inwestują tak chętnie w lokale mieszkalne w tym obszarze – rynek ten nie przynosi im zakładanych zysków.
Aglomeracja śląska to jeden z obszarów, w których wydaje się najmniej pozwoleń na budowę w przeliczeniu na 100 000 mieszkańców (w 2017 było to zaledwie 3 000 mieszkań). Nie dziwi zatem, że mimo ogólnego rozwoju tego regionu, królują tu oferty mieszkań z rynku wtórnego.
Te lokale cieszą się największą popularnością wśród mieszkańców śląska
Jakich lokali szukają mieszkańcy Śląska? Najmniej chętnych przyciągają domy – zarówno jeśli chodzi o zakup, jak i wynajem. Największym zainteresowaniem kupujących cieszą się natomiast mieszkania 3-pokojowe, na drugim miejscu znalazły się mieszkania 2-pokojowe. Co ciekawe, kawalerki poszukuje zaledwie co dziesiąta osoba. Na całym Śląsku najpopularniejsze są mieszkania z rynku wtórnego (przyczyny tej tendencji zostały już opisane), większość wybudowana przed 2000 r.
W kwestii kosztów – najwięcej osób szuka mieszkań w cenie do 3 000 zł za metr kwadratowy (70%), znacznie mniej w cenie do 5 000 zł za metr kwadratowy, zaś najmniejszą grupę stanowią osoby, które są gotowe zapłacić 5 000 i więcej.
Jeśli chodzi o wynajem, najbardziej pożądane są mieszkania 2-pokojowe, na drugim miejscu 3-pokojowe, zaś kawalerki znalazły się – podobnie jak w przypadku zakupu – na miejscu trzecim.
Większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania poza Katowicami (ze względu na znacznie niższe ceny), ale z dobrym dojazdem do centrum tego miasta.
Mieszkania na wynajem – dobra inwestycja
Dlaczego zakup lokalu pod wynajem to dobry pomysł? Mimo znacznego odpływu ludności z tego obszaru, wcale nie ma tak wiele wolnych mieszkań jak mogłoby się wydawać, ponieważ wcześniej Śląsk był przeludniony. Obecnie chętnych na mieszkania przybywa, a rynek wynajmu wciąż jest dość słabo rozwinięty. Rozwój turystyki i biznesu w tym obszarze sprawia, że wzrasta też zainteresowanie najmem krótkoterminowym.
Ceny mieszkań są tu o wiele niższe niż w innych dużych miastach Polski, ale ceny wynajmu podobne – dzięki korzystnej dla właściciela relacji ceny do stawki najmu, można liczyć na krótszy czas zwrotu kosztów. Inwestując w mieszkanie, warto zwrócić uwagę na miasta w pobliżu Katowic, dobrze z nimi skomunikowane. Przykład? Dojazd z Chorzowa zajmuje zaledwie 20 min, a stopa zwrotu przy całorocznym wynajmie to aż 10%.
