Czym jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Czym jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Marta Kulawik

Coraz częściej banki wychodzą naprzeciw klientom z ciekawymi ofertami. Jednym z przykładów interesującego mechanizmu bankowego jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Do kogo skierowana jest ta oferta? Jakie warunki należy spełnić, by z niej skorzystać?

Grupa docelowa

Otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym powinni zainteresować się przede wszystkim nabywcy lokali mieszkalnych pochodzących z rynku pierwotnego. To właśnie pośrednio dla klientów deweloperów skierowana jest ta oferta. Pośrednio, ponieważ to deweloper ma określony w ustawie obowiązek, by założyć rachunek powierniczy. Wybór jego rodzaju – otwarty czy zamknięty – uzależniony jest od wielu czynników.

Czym jest rachunek powierniczy?

Mówiąc wprost: rachunek powierniczy jest swego rodzaju buforem bezpieczeństwa postawionym pomiędzy środkami nabywcy a finansami dewelopera. W przypadku decyzji o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, automatycznie korzystamy z usługi rachunku powierniczego – to właśnie tam trafiać będą wpłacane przez nas transze.

Wpłaty kierowane przez Klientów na rachunek powierniczy nie trafią od razu do dewelopera, jednak ten – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – będzie mógł stopniowo wypłacać z niego środki. Co niezwykle istotne – pieniądze pozyskane przez dewelopera mogą być przeznaczane jedynie na ściśle określone cele – na przykład prace budowlane czy wykończeniowe dla konkretnego mieszkania, którego dotyczy umowa. Wszystkie obowiązki dewelopera określa Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 16 września 2011 roku, czyli tzw. „ustawa deweloperska”, nie ma tu więc miejsca na dowolność.

CZYTAJ TAKŻE: ODWRÓCONA HIPOTEKA – CO TO WŁAŚCIWIE JEST?

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Różnica między otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym polega na możliwościach, jakie posiada deweloper. Otwarty rachunek pozwala na wypłacanie środków w trakcie trwania inwestycji, z kolei zamknięty blokuje tę możliwość i wypłaca pieniądze deweloperowi dopiero po przeniesieniu praw własności na nabywcę lokalu mieszkalnego, potwierdzonym aktem notarialnym.

To jednak tylko z pozoru wydaje się sytuacją idealną dla nabywcy. Zamknięcie rachunku powierniczego skutkuje koniecznością zaangażowania większego kapitału własnego po stronie dewelopera, co przekłada się na jego mniejszą efektywność ekonomiczną oraz płynność finansową. Otwarty rachunek pozwala sprzedawcy korzystać z wpłaconych przez Klienta środków, przez co inwestycja obarczona jest mniejszym ryzykiem.

Istnieją trzy rodzaje otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego:

  • Rachunek samodzielny bez zabezpieczeń
  • Rachunek z zabezpieczeniem w formie gwarancji bankowej
  • Rachunek z zabezpieczeniem w formie gwarancji ubezpieczeniowej

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej – gdy sprzedawca nie wywiązał się z umowy lub była ona źle sformułowana w kontekście ustawy, nabywca dostanie pełny zwrot środków. Jeśli jednak umowę rozwiązano za porozumieniem stron, bank dzieli środki zgromadzone na rachunku w sposób zgodny z ustaleniami stron.

Czy mieszkaniowy rachunek powierniczy to dobry pomysł? Z pewnością daje nieco większe poczucie bezpieczeństwa klientom, niezależnie od wybranej formy: otwartej czy zamkniętej. Z kolei jego założenie zwiększa wiarygodność dewelopera, co ma niemałe znaczenie w kontekście dalszej sprzedaży nieruchomości.