Z roku na rok przybywa do Polski coraz więcej obcokrajowców. Wielu z nich postanawia zostać tu na stałe, bądź lokuje tu swoje interesy. Na co należy zwracać uwagę, gdy obywatel innego państwa zdecyduje się kupić Państwa mieszkanie?
• Obywatelstwo ma znaczenie przy sprzedaży nieruchomości
• Kto potrzebuje zezwolenia?
• W strefie nadgranicznej każdy musi mieć zezwolenie
• Czy na grunt związany z mieszkaniem też jest potrzebne zezwolenie?
• Przepisy którego kraju mają znaczenie przy sprzedaży mieszkania?
• W jakim języku należy sporządzić umowę i akt?
Cudzoziemiec, czyli kto?
Z cudzoziemcami zwykle kojarzymy osoby, które nie posiadają polskiego obywatelstwa. Tymczasem należy wiedzieć, że według prawa termin ten obejmuje również firmy i organizacje mające swoją siedzibę poza granicami naszego kraju lub kontrolowane przez osoby fizyczne bądź prawne z innych państw.
Obywatelstwo ma znaczenie przy sprzedaży nieruchomości
W kwestii sprzedaży mieszkań obcokrajowcom istotne znaczenie ma ich obywatelstwo, gdyż transakcje dokonywane z osobami lub przedsiębiorcami z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii odbywają się na takich samych zasadach, jak z Polakami. Sytuacja natomiast komplikuje się, gdy nieruchomość zamierza nabyć obywatel państw spoza EOG, choć i w tym przypadku są pewne wyjątki.
Kto potrzebuje zezwolenia?
Zasadniczo cudzoziemiec przed zakupem nieruchomości w Polsce musi uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Od tej reguły jest jednak kilka odstępstw. Zezwolenie nie jest bowiem konieczne, gdy przedmiotem transakcji jest samodzielny lokal mieszkalny (może do niego należeć również piwnica i strych) oraz garaż, które mają zaspokoić potrzeby mieszkaniowe nabywcy.
O zgodę na zakup nieruchomości nie muszą się starać również obcokrajowcy zamieszkujący w Polsce co najmniej 5 lat od momentu uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE. W tym wypadku ważne jest, aby rzeczywiście minął taki okres od uzyskania zezwoleń, ponieważ faktyczna długość pobytu w naszym kraju nie ma znaczenia w tej kwestii. Z kolei, jeżeli cudzoziemiec jest małżonkiem obywatela Polski, to powyższe terminy skracają się do 2 lat.
W strefie nadgranicznej każdy musi mieć zezwolenie
Powyższe zwolnienia nie obowiązują jednak w strefie nadgranicznej. Cudzoziemiec chcący zakupić mieszkanie na jej obszarze bezwzględnie będzie musiał uzyskać zezwolenie ministra. Strefa obejmuje gminy w 12 spośród 16 województw w Polsce. W Śląskiem znajdują się w niej zasięgu takie miasta, jak Wisła, Ustroń, Szczyrk, Cieszyn, Racibórz, Jastrzębie-Zdrój, Wodzisław Śląski, czy Żory. Jeśli Państwa mieszkanie jest w strefie nadgranicznej, to cudzoziemiec przed jego zakupem będzie musiał wpierw przedstawić stosowne zezwolenie. Zawarcie transakcji bez wcześniejszej zgody ministra będzie czynić ją nieważną.
CZYTAJ TAKŻE – SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI A PODATEK OD WZBOGACENIA
Czy na grunt związany z mieszkaniem też jest potrzebne zezwolenie?
Zgodnie z przepisami obcokrajowcy spoza EOG i Szwajcarii muszą występować o zezwolenie, jeśli chcą kupić nieruchomości gruntowe. Ma to znaczenie przy sprzedaży mieszkania wraz z udziałem w działce pod budynkiem. Wówczas notariusz sporządzający umowę może zażądać przedstawienia zgody ministra, lecz nie będzie to konieczne, gdy wykaże się, że grunt jest związany z lokalem mieszkalnym i nie stanowi odrębnej nieruchomości.
Przepisy którego kraju mają znaczenie przy sprzedaży mieszkania?
Może się zdarzyć, że cudzoziemiec kupujący nasze mieszkanie będzie chciał, aby w umowie zawarto, że ewentualne spory będą rozstrzygane na podstawie przepisów obowiązujących w jego kraju pochodzenia. Nie jest to możliwe, ponieważ w przypadku nieruchomości zawsze stosowane jest prawo tego państwa, na terytorium którego się znajduje. W umowie nie można też dowolnie określić, jaki sąd będzie rozpatrywać spory. W tej kwestii zawsze właściwy będzie sąd, w okręgu którego znajduje się nieruchomość.
W jakim języku należy sporządzić umowę i akt?
Polskie prawo wymaga również, aby umowa była sporządzana w języku polskim, jeśli jedną ze stron jest obywatel naszego kraju. Możliwe jest natomiast przygotowanie umowy w dwóch językach i określenie, która z nich będzie stanowiła podstawę do interpretacji, gdy dojdzie do sporu. Wobec tego dobrze jest zlecić translację tłumaczowi przysięgłemu, aby uniknąć błędów w przekładzie, które mogą później stanowić problem przy interpretacji zapisów umowy.
W dwóch językach może zostać również sporządzony akt notarialny (w tym obowiązkowo w języku polskim), jeżeli przedstawi takie oczekiwania strona umowy. Natomiast notariusz będzie mieć obowiązek przetłumaczenia aktu w sytuacji, kiedy jedna ze stron nie zna języka polskiego.
Sprzedaż mieszkania cudzoziemcowi jest prostsza, niż w przypadku innych nieruchomości. Mimo to warto zwrócić się o pomoc do specjalistów, aby dopełnić wszelkich formalności, a te nawet przy umowach między Polakami mogą sprawić wiele trudności. Re/Max Gold chętnie podzieli się z Państwem swoją wiedzą i doświadczeniem w tym zakresie. Zachęcamy do kontaktu z nami.
