W naszym kraju zarówno w przypadku budownictwa mieszkalnego, rolnego, czy przemysłowego częstym problemem jest brak miejscowego planu zagospodarowania terenu. Przyjmuje się, że zaledwie około 30 procent powierzchni Polski ma wyznaczony taki plan. Co zatem należy zrobić, kiedy ubiega się o pozwolenie na budowę przy jednoczesnym braku planu zagospodarowania?
• Co zrobić bez planu zagospodarowania?
• Warunki zabudowy
• Zgoda urzędu
• Gdzie i co zatem budować?
Konieczność sprawdzenia planu
Zanim zadecydujemy o kupnie działki i budowie na niej domu lub też innego obiektu, powinniśmy zapoznać się z wypisem i zarysem miejscowego planu. Stanowi on akt prawa gminnego, który w wersji opisowej oraz rysunkowej traktuje o tym, co można wybudować na danej działce. Na mapie zaznaczone są obszary pod zabudowę mieszkaniową, użytki rolne jak i lasy. Wszystkie posiadają odmienne kolory, czy też oznaczenia literowe. Jest to bardzo pomocne przy wyborze działki, jej przekształceniu. Niestety jak już wspomnieliśmy, bardzo wiele terenów nie posiada miejscowego planu. Sporo dokonanych planów utraciło swą ważność w 2004 roku, a nowych wciąż brak. Nie oznacza to jednak, że nie jest możliwym wybudowanie na działce wymarzonego domu, gospodarstwa rolnego czy hotelu.
Co zrobić bez planu zagospodarowania?
Brak takich regulacji prawnych nie oznacza jednak, że możemy swobodnie zdecydować o tym, co postawimy na swej działce. Obowiązuje nas w tym wypadku ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na samym początku powinniśmy sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Oznacza ono ogólną uchwałę rady gminy dotycząca tego, co można budować na wybranych terenach. Można być niemal pewnym, że przeprowadzony w przyszłości plan zagospodarowania przestrzennego będzie identyczny bądź zbliżony do studium. W dalszej kolejności naszym zadaniem jest wystąpienie do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy.
CZYTAJ TAKŻE – JAK UZYSKAĆ POZWOLENIE NA BUDOWĘ?
Warunki zabudowy
Wystąpienie o warunki zabudowy jest o tyle korzystnym rozwiązaniem, iż może o nie wystąpić każda osoba, która nie musi być nawet właścicielem działki. W ten oto sposób jeszcze przed nabyciem ziemi dowiemy się z urzędu, czy nasze plany na jej zagospodarowanie są w ogóle możliwe do realizacji. Uzyskanie warunków zabudowy wiąże się z dołączeniem do wniosku kilku istotnych dokumentów. W naszym podaniu do urzędu musi znaleźć się kopia mapy zasadniczej z zaznaczonym obszarem planowanej zabudowy, jak i opis techniczny parametrów wnioskowanej inwestycji. Gmina w dalszej kolejności musi przeprowadzić analizę urbanistyczną. Polega ona na zbadaniu sąsiednich działek i obiektów. Dzięki temu urząd dowie się czy projekt planowanej zabudowy będzie spójny z obecną.
Zgoda urzędu
Jeśli jako inwestor spełniliśmy wszystkie wymogi, nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy otrzymali z urzędu gminy pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja ta zawiera między innymi szereg punktów, których należy przestrzegać. Jest to między innymi wymóg charakteru zabudowy możliwej do postawienia na działce, jej przeznaczenie. Ponadto decyzja określa, jakie maksymalne gabaryty mogą mieć projekty domów, jaka będzie ich maksymalna powierzchnia, wyznaczony dostęp do drogi publicznej, przeprowadzone uzbrojenie, a także, jaki jest minimalny lub maksymalny kąt nachylenia dachu.
CZYTAJ TAKŻE – FORMALNOŚCI PO ZAKUPIE DZIAŁKI BUDOWLANEJ
Gdzie i co zatem budować?
Zgoda co do budowy domu czy innego obiektu wydawana jest najczęściej przez odniesienie do istniejącej zabudowy. Z reguły budowa domu jednorodzinnego możliwa jest nieopodal innego domu. Wykorzystanie zasady dobrego sąsiedztwa jest w pewnym sensie gwarantem i zabezpieczeniem, że na sąsiedniej działce nie powstanie fabryka czy budynki gospodarcze. Konieczne jest przy tym ustalenie linii zabudowy. Wyznacza ją istniejący budynek stojący na działce sąsiedniej, przy drodze publicznej bądź też minimum dwa budynki położone przy drodze wewnętrznej. Dobrze jest zatem przed kupnem działki upewnić się, że nasz projekt będzie zgodny z gminnym założeniem urbanistycznym.
Polskie prawo budowlane jest zawiłe, a procedury lubią przeciągać się w nieskończoność. Najlepiej zawczasu skorzystać z porad praktyków, którzy pomogli już niejednemu inwestorowi. Pomoże to uniknąć niepotrzebnych problemów i pozwoli na uzyskanie pozwoleń w możliwie krótkim czasie. Biuro Re/Max Gold oferuje fachowe doradztwo w tym zakresie, dlatego gorąco zachęcamy do kontaktów z nami.
