Zanim wprowadzono ustawę deweloperską, zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiązał się ze sporym ryzykiem. Znane są przypadki deweloperów, którzy zbankrutowali. Klienci, którzy wpłacili zadatki na poczet budowanych nieruchomości, znaleźli się w wyjątkowo trudnej sytuacji. Sprawdź, czym jest rachunek powierniczy i jak działa na Twoją korzyść.
Rachunek powierniczy dewelopera – czym jest?
Rachunek powierniczy jest rodzajem konta bankowego, które musi prowadzić każdy deweloper. Są na niego wpłacane środki klientów na poczet zakupu nieruchomości, która dopiero jest w budowie. Nad zgromadzonymi zasobami pieczę sprawuje bank i to on podejmuje decyzję o ich wypłacie właścicielowi rachunku. Aby to nastąpiło, musi on spełnić określone warunki.
Taki sposób rozliczania się z deweloperami reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest ona potocznie nazywana ustawą deweloperską, ponieważ jej zadaniem jest ochrona interesów klientów firm oferujących nieruchomości z rynku pierwotnego.
Zgodnie z przepisami każdy deweloper, który prowadzi inwestycję budowlaną i planuje rozpoczęcie sprzedaży mieszkań, musi otworzyć rachunek powierniczy. Jeśli więc szukasz nowego domu na Śląsku, upewnij się, że sprzedawca, z którym podpiszesz umowę, działa zgodnie z prawem.
Rachunek powierniczy a ustawa deweloperska
Wprowadzenie obowiązku otwarcia rachunku powierniczego przez dewelopera ma na celu zabezpieczenie interesów klientów takich firm. Dzięki ustawie deweloperskiej osobom kupującym mieszkanie nie zagraża utrata wpłaconych środków, gdy sprzedający zbankrutuje.
Znanych jest wiele sytuacji, w których klienci pozostali „bez dachu nad głową” i utracili oszczędności wpłacone na poczet budowanych mieszkań. W niektórych przypadkach budowa w ogóle się nie rozpoczęła, a najczęściej została przerwana na etapie uniemożliwiającym wprowadzenie się do powstających obiektów.
Zgodnie z tak zwaną ustawą deweloperską nad wpłaconymi środkami czuwa bank, dlatego nie ma ryzyka, że zostaną one utracone.
Rodzaje rachunków powierniczych
Deweloperzy mogą skorzystać z czterech rodzajów rachunków powierniczych. Wyróżnia się następujące typy takich kont:
- zamknięty rachunek powierniczy,
- otwarty rachunek powierniczy + gwarancja ubezpieczeniowa,
- otwarty rachunek powierniczy + gwarancja bankowa,
- otwarty rachunek powierniczy bez dodatkowych gwarancji.
Otwarte rachunki powiernicze wraz z gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi są najkorzystniejsze dla klientów. Stanowią dla nich dodatkowe zabezpieczenie w momencie niewywiązania się z umowy przez dewelopera lub gdy nabywca odstąpi od umowy z winy dewelopera.
Rachunki powiernicze otwarte i zamknięte – czym się różnią?
Najczęściej można się spotkać z rachunkami powierniczymi zamkniętymi lub standardowymi otwartymi (bez dodatkowych zabezpieczeń).
Otwarty rachunek powierniczy
Otwarty rachunek przewiduje ścisłe powiązanie go z harmonogramem prac przy inwestycji budowlanej. Oznacza to, że deweloper może pobrać pieniądze z konta jedynie w momencie, gdy udowodni, że określony etap przedsięwzięcia został ukończony. Istotna jest również wysokość transzy wypłacanych przez bank. Zgodnie z przepisami nie mogą być one mniejsze niż 10% ani większe niż 25% wartości nieruchomości.
Zamknięty rachunek powierniczy
Natomiast zamknięty rachunek powierniczy jest lepszym zabezpieczeniem dla klientów dewelopera. Właściciel konta może pobrać z niego pieniądze tylko w momencie, gdy cała inwestycja zostanie ukończona. Jeśli bank rozwiązałby umowę z deweloperem, musi on natychmiast przenieść rachunek do innej instytucji, aby móc kontynuować sprzedaż mieszkań.
Zamknięte rachunki powiernicze są mniej preferowane przez firmy deweloperskie. Nie zawsze są one także opłacalne dla ich klientów. Firma musi finansować budowę z własnych środków, co często skutkuje dużo wyższą ceną zakupu nieruchomości.
Obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych każdego typu daje kupującym nieruchomości poczucie bezpieczeństwa i zdecydowanie działa na ich korzyść.