Czego możemy wymagać od zarządcy budynku?

Zarządzanie nieruchomością zamieszkiwaną przez wielu lokatorów, którzy wykupili swoje mieszkania nie należy do najłatwiejszych spraw. Jednakże wspólnota mieszkaniowa nie musi zajmować się tym sama. Ma ona obowiązek wyłonić zarząd, ale zarządzanie obiektem można scedować na specjalistę, czyli zawodowego zarządcę nieruchomości.

Wybór odpowiedniego zarządcy to kluczowa sprawa. To w jego gestii znajduje się zarząd budynkiem, dbanie o jego dobrą kondycję i stan techniczny. Współczesnego zarządcę można porównać do starożytnego stratega, dowodzącego armią lub flotą. Jego dzisiejszą flotę tworzą nieruchomości, którymi zarządza, walcząc o spokój i dobrobyt lokatorów, którzy powierzyli mu swojego budynki.

Po co komu zarządca, czyli czym powinien się zajmować?

Zarządca wybierany przez wspólnotę mieszkaniową ma w swojej pieczy sprawy dotyczące utrzymania części wspólnych budynku. Jednakże zarządzanie nieruchomością nie sprowadza się jedynie do administrowania. Ustawa o własności lokali jasno precyzuje obowiązki zarządcy. Kieruje on sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

CZYTAJ TAKŻE – OBOWIĄZKI ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI

Co więcej, zobligowany jest do prowadzenia dla każdej nieruchomości wspólnej, określonej przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zarządzanie nieruchomością łączy się także z zapewnieniem właściwej eksploatacji budynku i inwestowaniem w nieruchomość w uzasadnionych przypadkach.

Czego możemy wymagać od zarządcy budynku?

Przede wszystkim – solidności i profesjonalizmu. Wybierając zarządcę nie można mieć sentymentów. Musi to być osoba sprawdzona i godna zaufania, ponieważ powierzamy jej nie tylko administrowanie budynkiem, ale i wszelkie sprawy finansowe. W jej gestii znajdują się także działania zmierzające do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.

W imieniu wspólnoty mieszkaniowej zarządca powinien skrupulatnie prowadzić i pieczołowicie przechowywać dokumentację techniczną (budowlaną, powykonawczą i książkę obiektu budowlanego). Dodatkowo, musi na bieżąco aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. Dlatego też nie zdziwmy się, jeżeli pewnego dnia zarządca zażąda od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali, gdyż ma takie prawo.

Skrzyżowanie księgowego z „Kopciuszkiem”

Od zarządcy możemy wymagać tego, aby zdał o czystość budynku, dokonywał bieżących napraw, pilnował przeprowadzania konserwacji urządzeń dostępnych dla wszystkich lokatorów. Pod pojęciem tym można rozumieć m.in. windę. W zimie kiedy spadnie śnieg i zasypie chodnik przed naszym domem (wielorodzinnym), często zastanawiamy się, kto odpowiada za ich odśnieżenie. A sprawa znajduje się właśnie wśród kompetencji zarządcy budynku, który odpowiada za zapewnienie bezpieczeństwa nie tylko wewnątrz budynku, ale wokół niego.

CZYTAJ TAKŻE – WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA – NA CZYM POLEGA JEJ DZIAŁANIE?

Musi pilnować terminowości wykonywania przeglądów budowlanych, kominiarskich, elektrycznych i gazowych. To na jego głowie znajduje się m.in. sprawdzanie drożności przewodów wentylacyjnych, spalinowych czy dymowych, a także przegląd instalacji gazowej. Kwestie te zostały uregulowane w Rozporządzeniu w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2006 Nr 80 poz. 563).

Zajmuje się także finansami, ponieważ wśród jego obowiązków znajduje się dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy. A raz do roku składa właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Pośrednio jest to związane także z koniecznością zwoływania zebrania właścicieli lokali. Spotkania takie powinny się odbywać co najmniej raz w roku i to nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. To istotne, ponieważ wtedy następuje uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, a także dokonuje się oceny pracy zarządcy.

Kontrola podstawą zaufania

Jeżeli zastanawia nas to, czy zarządca prawidłowo zajmuje się sprawami budynku, możemy poprosić go o okazanie dokumentów związanych z zarządzaniem naszą nieruchomością. Z takim wnioskiem może wystąpić każdy lokator. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Właściciele lokali posiadają prawo kontrolowania działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że mogą poprosić zarządcę o udostępnienie wszystkich dokumentów tejże wspólnoty. Będą to m.in. umowy zawarte z dostawcami, jak i rozmaite faktury. Dodatkowo, mogą zażądać kopii (np. fotokopii lub ksera) tychże dokumentów, żeby zapoznać się z wynikami finansowymi na spokojnie, w domowym zaciszu.

Co zrobić, jeżeli zarządca się nie sprawdzi?

Nie zawsze trafimy na idealnego zarządcę nieruchomości. Jeżeli okaże się, że nadużył naszego zaufania lub po prostu nie wywiązuje się należycie ze swoich obowiązków, nie musimy się z nim męczyć. Można go odwołać. Warto pamiętać, że zgodnie z prawem zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zostać zawieszeni w czynnościach lub odwołani, a zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną następuje na podstawie uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej.