W czasach wszechobecnej inflacji i niestabilnej sytuacji na rynku wiele osób szuka bezpiecznych sposobów na ulokowanie gotówki. Jednym z bardzo popularnych i znanych od lat jest zakup mieszkania i przeznaczenie go na wynajem. Czy to się opłaca? Po ilu latach inwestycja może się zwrócić?
Inwestowanie w nieruchomości – dlaczego warto?
Zakup nieruchomości i przeznaczenie jej na wynajem uchodzi za jedną z najbezpieczniejszych form lokaty kapitału. Taka inwestycja jest pewna i pozbawiona ryzyka charakterystycznego dla innych sposobów pomnażania gotówki, na przykład grania na giełdzie czy obracania walutami.
Mieszkania do wynajęcia cieszą się stałym zainteresowaniem, szczególnie w większych miastach. Dlatego zagrożenie, że lokal nie znajdzie najemcy, jest stosunkowo małe. Najbardziej popularne są lokale w miastach wojewódzkich i miejscach atrakcyjnych turystycznie.
Można wynająć mieszkanie położone nawet kilkaset kilometrów od swojego miejsca zamieszkania – zwykle nie stanowi to problemu. Jego obsługa nie wymaga zbyt dużego zaangażowania. Można również powierzyć opiekę nad lokalem agencji nieruchomości. Wówczas dochód pasywny uzyskiwany z wynajmu nie wymaga podejmowania praktycznie żadnych aktywności.
Pracownicy biura zajmują się poszukiwaniem najemców, dbają o to, by wpłaty były dokonywane terminowo i reagują, gdy zajdzie taka potrzeba – na przykład, gdy w lokalu doszło do awarii.
Mieszkanie jako inwestycja – wady
Łatwość uzyskania dochodu pasywnego bez wysiłku jest kusząca dla wielu inwestorów. Niestety zakup nieruchomości z myślą o jej wynajmie ma również pewne wady. Warto zdawać sobie z nich sprawę – inwestycja w mieszkanie to bardzo duży wydatek, dlatego musi być przeprowadzona świadomie.
Jakie minusy ma lokowanie kapitału w nieruchomości?
- Wysoki koszt początkowy – nawet jeśli planujesz zakup mieszkania na kredyt, musisz dysponować wkładem własnym.
- Inwestowanie w nieruchomości wymaga dużej wiedzy – trzeba znać przepisy prawa, a także orientować się w specyfice rynku.
- Wynajęcie mieszkania obcym osobom zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem – najemcy mogą zniszczyć lokal lub przestać płacić za wynajem. Coraz częściej słyszy się również o problemach z usunięciem uciążliwych lokatorów.
- Na zwrot inwestycji trzeba długo czekać – należy przygotować się na to, że zyski pojawią się dopiero po kilku, a nawet kilkunastu latach od zakupu.
Powyższe wady nie świadczą o tym, że zakup mieszkania pod wynajem jest zawsze złym pomysłem. Należy jednak mieć świadomość, z czym wiąże się taka decyzja i brać pod uwagę wszystkie „za” i „przeciw”.
Rentowność wynajmu
Rentowność wynajmu mieszkania to podstawowa kwestia, na którą trzeba zwracać uwagę, planując zakup nieruchomości. Wyliczenie czasu potrzebnego do zwrotu inwestycji należy przeprowadzić, biorąc pod uwagę realne i rzetelne dane.
Można to zrobić na podstawie wzoru:
zainwestowany kapitał/roczny przepływ finansowy dotyczący nieruchomości
Przepływ oznacza czynsz pozyskiwany od najemny pomniejszony o koszty, czyli:
- opłaty do wspólnoty mieszkaniowej,
- cenę remontu lub wykończenia,
- opłaty notarialne,
- cenę zakupu wyposażenia,
- inne dodatkowe opłaty, na przykład założenie telewizji czy internetu, zapłatę podatku od nieruchomości.
Aby określić rentowność wynajmu, zawsze należy rzetelnie podchodzić do wyliczania kosztów, a także realistycznie oszacować wysokość czynszu. Tylko wtedy można stosunkowo trafnie określić, czy inwestycja w lokal na wynajem się opłaci i po jakim czasie będzie można zanotować jej zwrot.
Opłacalność inwestycji w nieruchomości
Opłacalność inwestycji w nieruchomość zależy od wielu czynników i nie zawsze można ją określić szybko i trafnie. Należy brać pod uwagę również to, że sytuacja na rynku mieszkaniowym stale się zmienia. Można przyjąć, że zakup mieszkania w dużym mieście, w którym funkcjonują uczelnie, są dostępne miejsca pracy lub atrakcje turystyczne, jest obarczony najmniejszym ryzykiem straty. Największą popularnością wśród najemców cieszą się małe mieszkania, na przykład kawalerki. To również warto uwzględnić, planując zakup nieruchomości.