Rękojmia obejmująca mieszkanie chroni kupującego przed skutkami wad fizycznych i prawnych nieruchomości, którą kupił. O ile taka procedura jest powszechnie znana w przypadku nowych lokali, o tyle nie każdy wie, że dotyczy także mieszkań „z drugiej ręki”. Co trzeba wiedzieć o rękojmi i w jakich sytuacjach można z niej skorzystać?
Rękojmia nieruchomości na rynku wtórnym – na czym to polega?
Rękojmia to odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne lub prawne, które dotyczą sprzedawanego przedmiotu lub obiektu. Nie dotyczy ona wyłącznie nieruchomości. Zgodnie z art. 556. Kodeksu cywilnego obejmuje każdy towar, niezależnie od jego wartości, wielkości czy przeznaczenia.
Z zastosowaniem rękojmi zgodnie z art. 5561 § 1 KC ma się do czynienia, jeśli towar:
- nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający ze swojego przeznaczenia;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę,
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego,
- został wydany kupującemu w stanie niezupełnym.
Sprzedawca jest więc odpowiedzialny za wady fizyczne towaru, które istniały w chwili jego przekazania kupującemu lub wynikały z przyczyny, która już wtedy istniała. W przypadku nieruchomości może to być na przykład nieszczelna instalacja wodna, która w późniejszym czasie doprowadziła do zalania mieszkania. Nie ma przy tym znaczenia, czy transakcja dotyczy mieszkania z rynku pierwotnego, czy wtórnego.
Odpowiedzialność sprzedającego nieruchomość trwa 5 lat od dnia wydania jej kupującemu. Jednak upływ tego terminu nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę. Ten zapis ma zastosowanie, jeśli można udowodnić, że sprzedający miał świadomość istnienia usterki podczas sprzedaży.
Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – co obejmuje?
Jeśli poszukujesz mieszkania na sprzedaż, warto pamiętać o tym, w jakich sytuacjach chroni Cię rękojmia. Ukryte wady nieruchomości zdarzają się stosunkowo często. Nie zawsze wynikają ze złej woli sprzedającego, jednak w przypadku roszczeń nie ma znaczenia, czy taka osoba wiedziała o ich istnieniu, czy nie.
Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego pomoże Ci ochronić Twoje interesy między innymi w następujących przypadkach:
- jeśli sprzedający zapewnił Cię, że w mieszkaniu przeprowadzono generalny remont wraz z wymianą wszystkich instalacji, a w rzeczywistości wymieniono tylko niektóre elementy,
- jeśli powierzchnia mieszkania opisana w umowie była oznaczona jako dotycząca wyłącznie powierzchni mieszkalnej, a w rzeczywistości obejmuje także komórkę lokatorską lub piwnicę,
- jeśli w mieszkaniu występują wady techniczne, takie jak niesprawny system grzewczy, wadliwa instalacja elektryczna, zagrzybione ściany (które na przykład zostały zamalowane i szkody nie były widoczne podczas zakupu),
- jeśli w lokalu brakuje elementów, które stanowiły przedmiot umowy (na przykład meble kuchenne do zabudowy zostały zdemontowane).
W takich sytuacjach możesz wystąpić z roszczeniem do sprzedającego o usunięcie szkód (jeśli jest to możliwe) lub o rekompensatę finansową.
Jeśli natomiast to Ty wystawiasz apartament na sprzedaż, unikaj przekazywania w ofercie nieprawdziwych lub częściowo nieprawdziwych informacji. W szczególności nie warto zapewniać o przeprowadzeniu generalnego remontu, jeśli w rzeczywistości obejmował on tylko niektóre elementy nieruchomości.
Rękojmia za wady prawne mieszkania
Rękojmia chroni Cię nie tylko w razie ujawnienia wad fizycznych, ale również prawnych. Kodeks cywilny rozróżnia te dwie kwestie.
O wadach prawnych mieszkania z rynku wtórnego można mówić między innymi, gdy:
- stanowi ono własność osoby trzeciej (a nie sprzedającego),
- jest obciążona prawem osób trzecich (na przykład w wyniku nieuregulowanych spraw spadkowych),
- występuje prawne ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością.
Jeśli sprzedający zataił takie kwestie, kupujący również ma prawo wystąpić do niego z roszczeniami.
Warto podkreślić, że rękojmia obejmująca mieszkanie z rynku wtórnego jest narzucana odgórnie. To znaczy, że na jej obowiązywanie nie mają wpływu żadne zapisy zawarte w umowie. Nie jest ona również tożsama z gwarancją, która co do zasady ma charakter dobrowolny.