Czy w umowie sprzedaży nieruchomości może znaleźć się zapis o wyłączności sprzedaży przez konkretnego pośrednika? W jakich przypadkach można taką umowę rozwiązać? W dzisiejszym wpisie sprawdzimy temat pośrednictwa z uwzględnieniem wyłączności.
• Zdaniem radców prawnych
• Możliwości rozwiązania umowy na wyłączność
• Czy jest możliwe rozwiązanie umowy pośrednictwa na wyłączność?
Prawo nie zabrania zawierania umów na wyłączność
Decydując się na sprzedaż nieruchomości kierujemy się do pośrednika, który w zapisie umowy zastrzega sobie wyłączność sprzedaży oferowanej przez nas nieruchomości. Czy taki zapis może się w znaleźć w umowie w pierwszej kolejności?
Odpowiedź brzmi – tak, może. Polskie prawo nie zabrania takich działań i pośrednik nieruchomości może zawierać umowy z zapisem uwzględniającym wyłączność sprzedaży. Jest to jednak coraz rzadsza praktyka, bowiem w dynamicznym rynku obrotu nieruchomościami, należy stale walczyć o klienta. W przypadku zastrzeżenia wyłączności osoba sprzedająca nieruchomość nie jest upoważniona do zawierania umów sprzedaży z innymi pośrednikami nieruchomości (wyłącznie jedna osoba ma do tego uprawnienia). Co jednak dzieję się w sytuacji, gdy jako właściciel nieruchomości samodzielnie ją sprzedamy. Czy pośrednik będzie mógł domagać się odszkodowania? Odpowiedzi należy szukać w zapisie umowy.
CZYTAJ TAKŻE: SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI W POLSCE PRZEZ NIEREZYDENTA
Zdaniem radców prawnych
Temat jest złożony, ponieważ w obrocie nieruchomościami podstawą uznania ważności umowy, jest jej pisemny zapis. Zadaniem radców prawnych w przypadku gdy samodzielnie sprzedamy naszą nieruchomość (działania podjęte przez pośrednika nie przyczynią się do jej zbycia) pośrednik nie może domagać się odszkodowania. Jeśli właściciel nieruchomości doprowadził do sprzedaży samodzielnie, wówczas pośrednik nie ma prawa domagać się prowizji z tego tytułu.
W umowie mogą się jednak pojawić zapisy o zwrocie poniesionych kosztów, chociaż jest to coraz rzadziej spotykana praktyka. Klienci nie są skłonni do podpisywania omów, w których zawarte są dodatkowe koszty. Pośrednik pobiera prowizję, która powinna rekompensować ryzyko i koszty wystawienia oferty sprzedaży zarówno w przypadku naszej konkretnej umowy, jak również w przypadku innych zleceń, które pośrednik wykonuje.
ZOBACZ OFERTY NIERUCHOMOŚCI W TYCHACH
Możliwości rozwiązania umowy na wyłączność
Umowy podpisane na wyłączność najczęściej mają wskazany okres wiążący obie strony, jak również określają czas karencji. O ile umowy zawarte na czas nieokreślony muszą wskazywać warunki wypowiedzenia, o tyle, w przypadku umów na czas określony taki zapis nie ma konkretnego celu (w takim razie po co zawierać umowę na czas określony skoro można ją wypowiedzieć).
Decydując się na podpisanie umowy z pośrednikiem nieruchomości rekomendujemy, aby zwrócić uwagę na zapis mówiący o możliwości wypowiedzenia umowy w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy. Można również zawrzeć zapis o możliwości wypowiedzenia umowy ze wskazaniem ważnych powodów (owe powody / warunki powinny zostać w umowie sprecyzowane, w innym wypadku będzie decydować o nich sąd). Taki zapis może nam znacząco ułatwić rozwiązanie trudnych sytuacji, gdy np.: pośrednik nie dokłada wielkich starań w zbyciu naszej nieruchomości.
Finalną formą rozwiązania umowy na wyłączność, jest opcja „za porozumieniem stron”, w której ustalamy warunki rozwiązania, na które zgadzają się obie strony.
CZYTAJ TAKŻE: WYNAJEM MIESZKANIA PRZEZ BIURO NIERUCHOMOŚCI – PROWIZJA
Czy jest możliwe rozwiązanie umowy pośrednictwa na wyłączność?
Głównym elementem, który należy zrewidować jest treść podpisanej umowy i warunków rozwiązania jakie się w niej znajdują. Oczywiście jeśli zawarliśmy umowę, a w późniejszym etapie współpracy z pośrednikiem mamy wątpliwości odnośnie niektórych zapisów, które się w niej znajdują. Możemy poprosić sąd o rozstrzygnięcie nieścisłości.
Decyzją Sądu Najwyższego dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia, konieczne jest stworzenie sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli rzeczywiście w wyniku działań pośrednika doszło do sprzedaży nieruchomości, wtedy ma on prawo do wynagrodzenia. Jeśli pośrednik tylko wystawił ofertę w internecie, to niekoniecznie przyczynia się do sprzedaży nieruchomości. Wynagrodzenie pośrednikowi przysługuje, gdy w wyniku jego działań skojarzono sprzedającego z nowym nabywcą nieruchomości.
Wystrzegajmy się również zapisów w umowie o zryczałtowanej kwocie do zapłaty, która zadośćuczynić ma pośrednikowi koszty związane z próbą sprzedaży nieruchomości, a której umowa została wypowiedziana. Taki przykład rozwiązał Sąd Okręgowy w Warszawie (XVII AmC 1391/14). W sprawie dotyczącej zapisów w umowie, sąd zakwestionował paragraf mówiący o zryczałtowanym wynagrodzeniu dla pośrednika, wynikającym z rozwiązania umowy na wyłączność, bądź niedotrzymania jej warunków. Sąd wskazał, że pośrednik domagając się „zwrotu kosztów” powinien wskazać ich faktyczną wysokość. Realne koszty poniesione przez pośrednika, mogą być znacznie niższe niż kwota zryczałtowana uwzględniona w umowie.
Chcesz pracować z najlepszymi? Skontaktuj się z biurem nieruchomości Re/Max Gold i zaufaj specjalistom, którzy pracują na uczciwych zasadach. Przygotujemy dla Ciebie ofertę sprzedaży nieruchomości, której klienci nie będą w stanie się oprzeć.
