Zawarcie umowy przedwstępnej jest częstą praktyką przy transakcjach sprzedaży mieszkań. Dzięki niej obie strony mogą wzajemnie zabezpieczyć swoje interesy zanim zostanie podpisana finalna umowa przeniesienia własności nieruchomości. Doradzamy o czym należy pamiętać przy tworzeniu dokumentu tego typu.
• Nie ma idealnego przepisu na umowę przedwstępną
• Z terminem czy bez?
• Różnica między zaliczką a zadatkiem
• Czy podpisywać przed notariuszem?
Dobre zabezpieczenie transakcji
Znalezienie mieszkania idealnie odpowiadającego naszym oczekiwaniom zajmuje wiele czasu i wysiłku. Kiedy już uda się na takie trafić, zależy nam na „zaklepaniu” go, aby nikt go nie podkupił lub sprzedający przed podpisaniem aktu notarialnego nie postanowił zmienić wyceny na naszą niekorzyść. Wtedy najlepszym rozwiązaniem jest sporządzenie umowy przedwstępnej, która zapewni, że wymarzone mieszkanie wkrótce stanie się naszą własnością.
CZYTAJ TAKŻE – NIEDOZWOLONE KLAUZULE W UMOWACH DEWELOPERSKICH
Umowa przedwstępna zobowiązuje obie strony transakcji do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli w praktyce zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania ze sprzedającego na kupującego. W ten sposób wzrasta prawdopodobieństwo, że transakcja się powiedzie.
Nie ma idealnego przepisu na umowę przedwstępną
Choć Kodeks Cywilny określa definicję umowy przedwstępnej, to nie ma jednego wzoru takiego dokumentu. Jego brzmienie zależy bowiem w głównej mierze od ustaleń dokonanych przez obie strony. Koniecznie powinna jednak zawierać najważniejsze informacje, które finalnie znajdą się na umowie przyrzeczonej, a w szczególności: dane sprzedającego i kupującego, przedmiot umowy (rodzaj nieruchomości, jej adres i powierzchnię, numer księgi wieczystej, typ własności, właścicieli, ewentualne obciążenia itp.), cenę i formę rozliczenia (w jednej wpłacie, bądź w ratach, gotówką, czy przelewem, ewentualną zaliczkę lub zadatek), termin zawarcia umowy końcowej.
Z terminem czy bez?
Polskie prawo nie obliguje do wpisywania do umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, aczkolwiek lepiej jest to zrobić, gdyż z powodu braku takiego zapisu cały proces może się poważnie przeciągnąć lub nawet zakończyć fiaskiem. Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się bowiem już po upływie roku. Aby uniknąć niepotrzebnych komplikacji, najlepiej zawczasu określić powyższy termin i zrobić to możliwie najprecyzyjniej.
Różnica między zaliczką a zadatkiem
Częstym elementem umów przedwstępnych są zapisy dotyczące uiszczenia zaliczki bądź zadatku. Oba słowa są mylnie uważane za synonimy, podczas gdy pod względem prawnym mają one poważne różnice.
Zaliczka nie została uregulowana w Kodeksie Cywilnym. Stanowi ona procent kwoty określony przez strony umowy (zwykle 10%). Jeśli transakcja nie zakończy się osiągnięciem założonego celu (w tym przypadku zawarciem aktu notarialnego przenoszącego prawa własności mieszkania), to wpłacona zaliczka jest w całości zwracana bez względu na okoliczności.
CZYTAJ TAKŻE – ODSTĄPIENIE OD UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
Zadatek również może mieć dowolną wysokość. Różnica natomiast polega na tym, że kiedy sprzedający wycofa się z transakcji, to kupujący może dochodzić zwrotu nawet dwukrotności wpłaconej sumy. Wyjątkiem jest sytuacja, w której niewykonanie umowy nie jest winą żadnej ze stron lub obie strony są za nie tak samo odpowiedzialne. Wówczas zadatek powinien być zwrócony w początkowej kwocie.
Czy podpisywać przed notariuszem?
Umowę przedwstępną warto zawrzeć w formie aktu notarialnego. Co prawda wiąże się to z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, ale taka forma skuteczniej zabezpiecza każdą ze stron. Daje to możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy końcowej. Z kolei jeżeli notariusz złoży stosowny wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości (Dział III, roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości), to będziemy mogli domagać się zawarcia umowy nawet od przyszłego właściciela.
