Dla sprzedającego cesja praw do mieszkania to sposób na szybki zarobek, z kolei dla kupującego to okazja, by nabyć atrakcyjną nieruchomość, która nie jest już dostępna na rynku. To rozwiązanie, jak każde inne, oprócz plusów ma też minusy, które warto znać przed podpisaniem umowy.
• Czy deweloper musi wyrazić zgodę na cesję?
• Na co zwracać uwagę przy sprawdzaniu umowy deweloperskiej?
• Przed cesją sprawdź dewelopera
• Jak sprawdzić czy działka nie jest obciążona hipoteką?
Na czym polega cesja?
Cesje zazwyczaj dotyczą projektów będących jeszcze w fazie budowy. Zdarza się, że już na tym etapie deweloper nie posiada żadnych wolnych lokali na sprzedaż. Wówczas można nabyć prawa do mieszkania w drodze cesji od osoby lub firmy, która zarezerwowała interesujący Państwa apartament.
W takiej sytuacji kupujący płaci drugiej stronie umowy tylko część wartości danej nieruchomości, a resztę reguluje dopiero później, gdy odbiera klucze do mieszkania, lecz tym razem płatność odbywa się na konto dewelopera. Wynika to z faktu, iż de facto przedmiotem transakcji nie jest sam lokal, a jedynie prawo do niego, które uzyskano poprzez pokrycie wkładu własnego odpowiadającego zwykle 10% wartości.
W ujęciu prawnym podczas cesji wierzyciel, zwany też cedentem, za opłatą przenosi swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy z deweloperem, na inną osobę (tzw. cesjonariusza). W ten sposób wierzyciel pozbywa się wierzytelności, którą przejmuje jego kontrahent. Dłużnikiem w tym układzie jest deweloper, który zobowiązał się do wybudować mieszkanie.
Czy deweloper musi wyrazić zgodę na cesję?
Teoretycznie wierzytelność można nabyć bez wiedzy dłużnika, jednak deweloperzy często zabezpieczają się przed takimi transakcjami. Z tej przyczyny cesje są uważane przez wielu klientów za ryzykowne, bo ich przeprowadzenie może zakończyć się niepowodzeniem. Deweloperzy wprowadzają do umów bowiem zapisy ograniczające lub wręcz uniemożliwiające przeniesienie praw do mieszkania na inną osobę.
Na co zwracać uwagę przy sprawdzaniu umowy deweloperskiej?
By upewnić się, że cesja jest w ogóle możliwa, należy wcześniej przeanalizować treść umowy deweloperskiej. Dobrze jest to zrobić też dlatego, aby sprawdzić, czy nie zawiera ona innych niekorzystnych zapisów dla nabywcy. Dotyczy to w szczególności kwestii terminu oddania lokali do użytku, zmiany finalnej ceny mieszkania, finansowania inwestycji, kar umownych i możliwości odstąpienia od umowy. Warto również zweryfikować, czy umowa z deweloperem została zawarta w formie aktu notarialnego, co w przypadku ewentualnego sporu sądowego pozwoli na skuteczne wyegzekwowanie postanowień umowy.
Przed cesją sprawdź dewelopera
Ponieważ cesje zwykle dotyczą obiektów będących dopiero w budowie, przed ich przeprowadzeniem najlepiej wziąć pod lupę nie tylko umowę z deweloperem, ale też samego dewelopera. Po pierwsze należy zapoznać się z opiniami w internecie, aby przekonać się, czy inni klienci nie mają problemów z tą firmą, po drugie sprawdzić jej kapitał zakładowy i kondycję finansową w sądzie gospodarczym, gdzie można uzyskać wgląd do takich akt spółki, jak sprawozdania finansowe oraz rachunek zysków i strat, a po trzecie udać się do sądu rejonowego, aby przyjrzeć się księdze wieczystej pod kątem hipoteki oraz ewentualnych roszczeń innych podmiotów. Uchroni to Państwa przed sytuacjami znanymi z telewizji, gdy deweloper upada, a jego klienci zostają z kosztowną dziurą w ziemi.
CZYTAJ TAKŻE – NIEDOZWOLONE KLAUZULE W UMOWACH DEWELOPERSKICH
Jak sprawdzić czy działka nie jest obciążona hipoteką?
Dopiero kiedy będą Państwo pewni, że w umowie deweloperskiej nie ma żadnych zagrożeń, deweloper jest wiarygodny, natomiast stan prawny działki jest właściwy można przystąpić do przeprowadzania cesji. Na tym etapie zalecamy skorzystanie z usług prawnika, który zadba o przygotowanie umowy w taki sposób, by zabezpieczyć Państwa interesy. Warto sporządzić ją w formie aktu notarialnego, co zapewni większe bezpieczeństwo przy ewentualnym sporze.
Zakup mieszkania na zasadzie cesji obarczony jest dużym ryzykiem. Odradzamy przeprowadzanie tego procesu samodzielnie. We współpracy z doświadczonymi specjalistami z branży nieruchomości można uniknąć poważnych kłopotów, których mogą Państwo nie przewidzieć działając w pojedynkę. Biuro Re/Max Gold dysponuje odpowiednimi kompetencjami w tym zakresie, dlatego warto nam zaufać podczas przekazania praw do mieszkania. Zachęcamy do kontaktu.
