Analiza rynku mieszkań w Katowicach – I kwartał 2015

Analiza rynku mieszkań w Katowicach – I kwartał 2015
Marta Kulawik

Analizując katowicki rynek nieruchomości, można zauważyć, że od kilku lat ceny mieszkań mają tendencję rosnącą, a tylko w ciągu ostatniego roku średnia cena transakcyjna  na rynku pierwotnym wzrosła o 5,8%, a na rynku wtórnym o 4,8%. Wg prognoz ekspertów ceny w kolejnych latach będę systematycznie wzrastać.

Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, średnia ceny ofertowej w ostatnim roku zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym jest ustabilizowana. W przeciwieństwie do średniej ceny transakcyjnej, która w stosunku rok do roku jest zdecydowanie wyższa. Wyższa wartość zmiennej wynika z aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Kupienie mieszkania w Katowicach o wyższym standardzie cieszy się coraz większym zainteresowaniem.

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Katowicach [zł/m2]

Rynek mieszkań pierwotnych i wtórnych w Katowicach

Źródło: Informacja sygnalna Narodowego Banku Polskiego Oddziału Okręgowego w Katowicach, Wydział Statystyczno-Dewizowy,
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej – I kwartał 2015 r.

Co więcej,  jak wynika z danych NBP w ostatnim roku deweloperzy wnioskowali o pozwolenie na budowę około osiemdziesięciu tysięcy budynków mieszkalnych, a liczba rozpoczętych budowli wynosiła aż siedemdziesiąt siedem tysięcy. Dla porównania, w ubiegłym roku było to tylko sześćdziesiąt tysięcy lokali mieszkalnych. Oba wyniki są rekordowe w przeciągu ostatnich lat, co tylko stanowi potwierdzenie, że branża deweloperska rozwija się w bardzo szybkim tempie. Co więcej, nic nie wskazuje na to, aby następny kwartał miał przynieść mniejsze zyski niż teraz.

– Wzrost popytu oraz cen transakcyjnych na rynku pierwotnym związany jest z nałożeniem się na siebie kilku czynników. Program Mieszkanie dla Młodych, który tylko w I kwartale pozwolił na zawarcie 831 umów kupna i sprzedaży nowych mieszkań w Katowicach i obrębie całego województwa śląskiego. Kolejny czynnikiem powodującym wzrost cen na rynku pierwotnym są nowe, bardziej restrykcyjne obowiązki wobec inwestorów, które weszły w życie w grudniu 2014 roku. – analizuje Marta Kulawik, ekspert śląskiego rynku nieruchomości i Menadżer Biura Nieruchomości Re/Max Gold w Katowicach.

Analizując strukturę rynku w Katowicach warto zauważyć, że nowo-wybudowane lokale dominują na osiedlu Ignacego Padarewskiego-Muchowiec, szczególnie w Dolinie Trzech Stawów, przy ulicy Kościuszki, oraz Mikołowskiej. Natomiast na osiedlu Tysiąclecia, w Ligocie, Bogucicach, oraz w Piotrowie zdecydowanie przeważają oferty pochodzące z rynku wtórnego. Jedynym obszarem, na którym znajdziemy zbliżoną ilość ofert z rynku pierwotnego, jaki i wtórnego, jest Śródmieście. Co ciekawe, w dzielnicy tej ceny zarówno budynków nowych i starych są tutaj dość wyrównane, bo wynoszą średnio 3471 złotych za metr kwadratowy.

Liczba mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym w Katowicach wraz z odchyleniem cen

Rynek pierwotny i wtórny mieszkań na sprzedaż w Katowicach - tabelka

Źródło: Informacja sygnalna Narodowego Banku Polskiego Oddziału Okręgowego w Katowicach, Wydział Statystyczno-Dewizowy,
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej – I kwartał 2015 r.

W dalszym ciągu rynek nieruchomości jest rynkiem kupującego, ponieważ średnie odchylenie ceny ofertowej od transakcyjnej w I kwartale 2015 roku wynosiło 17,4% na rynku pierwotnym i 10,9% na rynku wtórnym. Największe możliwości negocjacji ceny mieszkań z rynku pierwotnego klienci mieli w segmencie mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw, gdzie średni upust wynosi 24,1%. Z kolei na rynku wtórnym odchylenie w przypadku największych mieszkań wynosi blisko 30% – Największe upustu u deweloperów w segmencie mieszkań od 40 do 80mkw wynikają z faktu, że w tym metrażu znajduje się 75% nowobudowanych mieszkań. W przypadku rynku wtórnego największy popyt jest w grupie mniejszych mieszkań do 60m2, a najmniejszy w przypadku większych lokali, które wymagają obniżenia ceny w przypadku chęci szybkiej sprzedaży – analizuje Marta Kulawik

Źródło: Informacja sygnalna Narodowego Banku Polskiego Oddziału Okręgowego w Katowicach, Wydział Statystyczno-Dewizowy, Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej – I kwartał 2015 r.

Cena transakcyjna m kw. mieszkania na rynku wtórnym w Katowicach, która wynosi 3542 zł za m kw., jest zdecydowanie najwyższe w całym województwie śląskim. W porównaniu do Bytomia, w którym ceny są najniższe, mieszkanie w Katowicach jest droższe średnio prawie o 75%, a w stosunku do sąsiadującego Sosnowca o 40%. Warto odnotować, że oprócz Katowic średnią cena ofertowa mieszkania przekraczająca 3000 zł za m kw., występuje w Tychach, Mikołowie i Gliwicach

Eksperci rynku nieruchomości prognozują  dalszym wzroście cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym zarówno w Katowicach, jak i w całej Polsce. Wpływ na wzrost cen będą miały m.in. poprawiająca się koniunktura w gospodarce, budowa osiedli o podwyższonym standardzie przez deweloperów czy objęcie od czerwca 2015 roku rynku wtórnego programem MdM. Należy jednak pamiętać, że w dalszym ciągu ceny transakcyjne mieszkań są o ponad 15% niższe niż w szczytowym momencie bańki na rynku nieruchomości w 2008 roku.