Metody wycen nieruchomości

Metody wycen nieruchomości
Marta Kulawik

Jednym z kroków podczas przeprowadzania transakcji na rynku nieruchomości jest wycena. Tę czynność może wykonać jedynie rzeczoznawca. Taką operacją będą zainteresowane osoby, którym potrzebny jest kredyt hipoteczny lub kredyt na remont. Często na ten ruch decydują się również przedsiębiorcy. Poznaj metody wyceny nieruchomości i dokonuj wyborów świadomie.

Metody wycen nieruchomości – wstęp

Wspomniana wycena jest procesem, który ma na celu określenie wartości rynkowej, odtworzeniowej i katastralnej mieszkania, domu lub lokalu usługowego. Można użyć do tego celu jednego z niżej wymienionych podejść:

  • Dochodowego
  • Porównawczego
  • Kosztowego
  • Mieszanego

Minisłowniczek

Wartość rynkowa określa cenę mieszkania, którą można za nie uzyskać na rynku obrotu nieruchomościami, czyli wówczas gdy zostanie przeznaczone na sprzedaż. Tę wartość określa się ze względu na koszt metra kwadratowego pomieszczenia w danej lokalizacji na dzień zawarcia umowy. Wybór takiej opcji może być ryzykowny, ponieważ wartość rynkowa często ulega zmianom.

Wartość odtworzeniowa dotyczy kosztów doprowadzenia lokalu mieszkalnego lub usługowego do stanu, który reprezentował przed zaistnieniem szkody. Składają się na nią: wyce na wszelkich remontów i odtworzenie budynku do stanu przed uszkodzeniami.

Wartość katastralna jest ustalana na podstawie wartości reprezentatywnych dla konkretnego rodzaju mieszkania czy domu w obszarze konkretnego miasta lub gminy. Ustala się ją przy pomocy cen transakcyjni wcześniej wspomnianych nieruchomości.

Metody wycen nieruchomości – opis

Podejście dochodowe charakteryzuje się koniecznością znajomości dochodu możliwego do uzyskania z opłat w przypadku konkretnej nieruchomości. Tutaj musimy wyróżnić również kilka rodzajów podejścia: sposób inwestycyjny, zysków oraz technikaę kapitalizacji prostej.

Metoda porównawcza jest podejściem wykorzystywanym najczęściej. Wartość mieszkania czy, domu zostaje określona przy założeniu, że określona wartość odpowiada cenom nieruchomości podobnych do tej, której cenę określamy. Ceny są korygowane pod kątem różnic w danych lokalach. Bierze się pod uwagę również zmiany spowodowane upływem czasu. Przedmiot wyceny porównuje się parami, metodą korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku.

Metoda kosztowa

dotyczy wyłącznie wyceny wartości odtworzeniowej nieruchomości. Tutaj wyróżniamy technikę szczegółową, elementów scalonych oraz wskaźnikową. Ostania metoda, czyli mieszana jest związana z wartością rynkową. Jest to połączenie podejścia dochodowego z porównawczym. Brane są pod uwagę lokale wykazujące cechy podobne do obiektu wycenianego oraz dochody, jakie przez nie są dostarczane. W obrębie tej metody można wskazać technikę pozostałościową, kosztów likwidacji oraz wskaźników szacunkowych gruntów.