Operat szacunkowy nieruchomości – co to jest?

Operat szacunkowy nieruchomości – co to jest?
Marta Kulawik

Pośród różnych form wyceny nieruchomości znacząco wyróżnia się jedna z nich – jest nią operat szacunkowy nieruchomości. Czym różni się od pozostałych? Kiedy warto zdecydować się na ten sposób wyceny?

Główną różnicą pomiędzy operatem szacunkowym nieruchomości a innymi sposobami wyceny jest to, że operat stanowi dokument urzędowy. Mówiąc wprost oznacza to, że wiarygodność operatu jest wyższa niż zwykłej opinii rzeczoznawcy.

Operat szacunkowy – cechy

Dokument ten, podobnie jak pozostałe formularze urzędowe, musi spełniać określone warunki. Dotyczy to przede wszystkim informacji, jakie muszą znaleźć się w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca sporządzający ten dokument musi wskazać konkretne podstawy prawne, które zastosował podczas czynności oraz zaproponować rozwiązania. Przedstawić wynik końcowy oraz obliczenia, które go do niego doprowadziły.

Rdzeniem i najważniejszą częścią operatu szacunkowego nieruchomości jest sposób dokonania wyceny – to właśnie dzięki szerokiemu opisowi tego procesu można ocenić wiarygodność opinii.

Sposób dokonania wyceny

Rzeczoznawca określa najpierw przedmiot i zakres wyceny oraz jej cel. Następnie wskazuje podstawę formalną oraz wymienia źródła, z których czerpie dane na temat nieruchomości. Kolejnym krokiem jest wyszczególnienie zakresu dat, które mają znaczenie dla wartości budynku.

Dopiero teraz przygotowujący opinię przystępuje do opisu stanu nieruchomości, jej rodzaju, przeznaczenia itp. Następnie przedstawia analizę rynku nieruchomości, a przynajmniej tej jego części, która jest bezpośrednio związana z przedmiotem wyceny.

Ostatnia część jest przeznaczona na obliczenia wartości nieruchomości – zawiera się w niej opis wybranej metodologii, przedstawienie dokładnych obliczeń oraz uzasadnienie ostatecznego wyniku wyceny.

Kwotę podaje się w pełnych złotówkach, dopuszczalne jest również jej zaokrąglenie.

Prace finalizujące

Aby operat szacunkowy nabrał znaczenia, konieczne jest złożenie na nim podpisu rzeczoznawcy majątkowego oraz pieczęci z datą. W przypadku, gdy dokument sporządza kilku rzeczoznawców, każdy z nich odpowiada za przygotowaną przez siebie część wyceny, również składając odpowiedni podpis i potwierdzając pieczątką.

SPRAWDŹ TAKŻE JAK PRZYGOTOWAĆ OFERTĘ SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Ocena wyceny

Operat szacunkowy to w pewnym sensie subiektywny dokument. Czasem dochodzi więc do sytuacji, w której powstają dwie niezależne od siebie wyceny tego typu – przedstawiające różne wyniki. Jeśli zachodzi taka konieczność, można operat szacunkowy nieruchomości poddać ocenie. Sprawdza się wówczas jego zgodność z literą prawa oraz ze standardami zawodowymi rzeczoznawców. Niejako przy okazji ocenia się również, czy sporządzona wycena jest kompletna i rzetelna.

Istotną informacją jest termin ważności operatu szacunkowego – wynosi on 12 miesięcy od momentu sporządzenia. Mogą jednak zajść zmiany, które wykluczą możliwość korzystania z operatu przed upływem daty ważności, na przykład cel wyceny czy przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym.