Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela
Marta Kulawik

Uregulowania prawne dotyczące zarządzania nieruchomościami nie są proste. Sprawy te określone zostały w kilku różnych przepisach spisanych w Kodeksie cywilnym. W tym samym miejscu opisano, jakimi regułami rządzi się sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela. Zagadnienie to jest dość skomplikowane i wielowątkowe. Opiszemy jednak najważniejsze regulacje prawne w tym zakresie.

Sprzedaż części nieruchomości bez zgody współwłaściciela – czy jest możliwa?

Zgodnie z literą polskiego prawa dopuszcza się sprzedaż części domu bądź mieszkania, do których prawo ma więcej niż jedna osoba. Kwestię tę reguluje artykuł 198 Kodeksu cywilnego, w którym napisano:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli

Warto przy odnotować, co dokładnie oznacza wspomniane „rozporządzanie swoim udziałem”. Otóż zgodnie z literaturą fachową stwierdzenie to oznacza, że ten, kto ma częściowe prawo do nieruchomości, może pozbyć się go na rzecz innej osoby, czyli przepisać swoje prawo na osobę trzecią, lecz nie tylko. Okazuje się, że sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaścicieli to nie jedyna możliwość, z której może skorzystać posiadacz cząstkowej własności. Osoba ta może też obciążyć posiadaną przez siebie część nieruchomości (na przykład na potrzeby pożyczki lub kredytu hipotecznego) lub zrzec się swojego udziału. Warto jednak mieć świadomość, że działanie to możliwe jest jedynie w przypadku posiadania cząstkowej własności. Inaczej jest w przypadku operacji, gdy decyzja dotyczy całej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości – co mówi o tym prawo?

W przypadku czynności, których przedmiotem jest całość mienia wspólnego, a nie tylko jego część należąca do danego współwłaściciela, jest inaczej, niż opisano powyżej. Okazuje się bowiem, że zbywając cały majątek, do którego prawo rości sobie większa ilość osób, konieczne są odpowiednie zgody współwłaścicieli. Sprawa ta również regulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego. Warto zatem przyjrzeć się treści artykułu 199 Kc:

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W myśl tego przepisu osoby posiadające więcej niż 50% własności mogą domagać się rozstrzygnięć sądowych w zakresie zarządzania wspólnym majątkiem. Dodatkowo ten, kto ma prawo do własności, musi pamiętać o wcześniej poczynionych, umownych ustaleniach w zakresie zarządu i tego, jak umawiano się w sprawach zarządzania nieruchomością. Warto również odnotować, że współwłaściciele, do których należy co najmniej połowa nieruchomości, muszą pamiętać, iż sąd będzie orzekał w myśl artykułu 199 Kc, zatem tak, by nikt nie został poszkodowany.

PRZENIESIENIE PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI

Co z osobami po rozwodzie?

Jakie regulacje stosuje się w przypadku nieruchomości należącej do małżonków? W przypadku ich rozwodu – każdy ma prawo do części mieszkania bądź domu. Z tej trudnej sytuacji można wybrnąć dwojako. Osoby te, będąc jeszcze w małżeństwie, mogą sprzedać majątek i podzielić się po połowie, by uniknąć batalii sądowych. Mają również możliwość sprzedać swój udział w mieszkaniu na rzecz współmałżonka, czyli spłacić go. Warto jednak zapamiętać, że współwłasność lokalu mieszkalnego w małżeństwie zachodzi tylko wtedy, gdy jest wpisana w księdze wieczystej nieruchomości.

Jeden chce sprzedać – drugi nie. Co wtedy?

W przypadku opisywanej, spornej sprawy, nie zawsze musi dojść do porozumienia. Ten, kto nie chce brać udziału w sprzedaży rzeczy należącej do kilku osób, może złożyć w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności i wyznaczenie rzeczoznawcy, który wyceni wysokość spłaty na swoją rzecz. W sytuacji tej, osoba, która rezygnuje ze współwłasności, otrzymuje pieniądze, a nieruchomość dzielona jest pomiędzy resztę współwłaścicieli.

 

Sprzedaż nieruchomości należącej do kilku osób jest sprawą dość skomplikowaną. Przedstawiono jednak wszystkie najważniejsze zagadnienia z tym związane. W razie ewentualnych pytań i wątpliwości możliwe jest uzyskanie fachowej pomocy ze strony ekspertów z biura nieruchomości Re/Max Gold.