Kupno działki rolnej z myślą o przyszłej budowie domu na jej terenie to droga obarczona dużym ryzykiem. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną może okazać się procesem, który zajmie wiele lat oraz będzie dość kosztowny. Na co należy się przygotować, by prawidłowo przejść proces odrolnienia działki? Zapraszamy do naszego poradnika.
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uwzględnia grunt
• Plan miejscowy zakłada uprawę rolną na gruncie
• Warunki zabudowy dla przyszłych nieruchomości
• Jak skutecznie zamienić działkę rolną w budowlaną?
Zalety i ryzyko przekształcenia
Proces odrolnienia działki jest długi i żmudny oraz nie zawsze kończy się sukcesem. Dlaczego więc tak wiele osób każdego roku, składa wnioski do urzędów gmin? Odpowiedzią jest zysk, jaki możemy osiągnąć w przypadku powodzenia. W przypadku udanego przekształcenia działki rolnej w budowlaną, możemy zaoszczędzić bardzo dużą sumę pieniędzy, gdyż cena działki rolnej może być nawet dziesięciokrotnie niższa niż w przypadku ceny za działkę budowlaną.
Od czego należy zacząć? Pierwszym krokiem jest weryfikacja statusu ziemi, która nas interesuje. Zanim przystąpimy do składania jakichkolwiek wniosków w urzędach, musimy sprawdzić czy dla interesującego nas gruntu, obowiązuje miejski plan zagospodarowania przestrzennego. Aby uzyskać tę informację, należy udać się do urzędu gminy. Możliwości są dwie:
- W urzędzie dowiedzieliśmy się, że działka jest objęta planem miejscowym, a jej przeznaczeniem jest uprawa roli. W tym przypadku musimy wnioskować o zmianę planu miejscowego, który może przeprowadzić rada miasta lub gminy.
- Działka nie jest objęta planem miejscowym. W tym przypadku musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
JAK SKUTECZNIE PROMOWAĆ NIERUCHOMOŚĆ? – CZYTAJ WIĘCEJ
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uwzględnia grunt
Należy sprawdzić przeznaczenie działki, jakie zostało ujęte w planie lokalnym. Jeśli działka ma przypisane przeznaczenie budowlane, wówczas możemy złożyć wniosek u wyłączenie gruntu z MPZP. Urząd we wszystkich przypadkach weryfikuje wartość produkcyjną ziemi, którą klasyfikuje się cyframi rzymskimi.
Ziemie od I do IIIb mają wysoką klasę produkcyjną i wyłączenie ich z planu lokalnego będzie bardzo trudne. Grunty oznaczone IV do VI mają niską wartość produkcyjną. W przypadku gdy dany grunt posiada przeznaczenie budowlane i niską wartość produkcyjną, wówczas jego wyłączenie z planu zagospodarowania przestrzeni jest formalnością. Kolejnym etapem będzie uzyskanie warunków zabudowy, które pozwolą nam w przyszłości uzyskać zgodę na budowę.
Sprawa komplikuje się, gdy dany grunt posiada glebę o wysokiej wartości produkcyjnej (I do IIIb). W takim przypadku możemy uzyskać wyłącznie warunki zabudowy zagrodowej.
Plan miejscowy zakłada uprawę rolną na gruncie
W takim przypadku trudności stojące przed właścicielem gruntu znacząco się piętrzą. Ustawa z maja 2016 roku zakłada, że osoba nie będąca rolnikiem, może kupić działkę nie większa niż 3000m2 lub siedlisko. Nie możemy więc kupić terenu większego, co znacznie blokuje nasze możliwości.
Drugim problemem w przypadku gruntów przeznaczonych pod uprawę roli, jest konieczności zmiany planu zagospodarowania przestrzeni. Stosowny wniosek należy złożyć na ręce wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ustawa nie reguluje treści takiego wniosku, jednak rekomendujemy, zawarcie w nim poniższych informacji:
- imię i nazwiskom, adres wnioskodawcy
- określenie nieruchomości, której ma dotyczyć zmiana (wraz z danymi)
- argumentacja zmiany
Do wniosku polecamy dołączyć wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej, mapę zasadniczą nieruchomości oraz wypis z rejestru gruntów. Pamiętajmy, że składany przez nas wniosek ma charakter postulatywny, czyli taki, w którym nie otrzymujemy pewnego terminu rozpatrzenia. Finalnie to rada miasta lub gminy uchwala zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego. Ten proces poprzedza jednak może zająć miesiące lub lata.
CZYTAJ TAKŻE – JAK WZIĄĆ KREDYT HIPOTECZNY Z RODZICAMI?
Warunki zabudowy dla przyszłych nieruchomości
Odrolnienie działki może mieć także miejsce, gdy grunt nie jest objęty planem lokalnym. W tym wypadku należy złożyć wniosek do urzędu miasta lub gminy o ustalenie warunków zabudowy. Wniosek powinien zawierać najważniejsze informacje tj.
- dane identyfikacyjne wnioskodawcy
- dane identyfikacyjne dla planowanej inwestycji
- pełną charakterystykę inwestycji (parametry techniczne, odprowadzenie ścieków, sposób ogrzewania, niezbędne media).
Wniosek wymaga opłaty skarbowej w wysokości 107 zł i nie musimy być właścicielem nieruchomości by go złożyć. Dokument składamy na ręce burmistrza, wójta, prezydenta miasta, który następnie weryfikuje jego zasadność z organami ujętymi w ustawie. Weryfikacja trwa dwa tygodnie i wydawana jest w formie postanowienia.
Aby uzyskać warunki zabudowy, grunt musi spełniać szereg wymogów:
- w sąsiedztwie musi znajdować się działka z dostępem do drogi publicznej, która zabudowana jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy
- działka musi mieć dostęp do drogi publicznej
- działka jest uzbrojona lub istnieje stosowny plan dla tego działania
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Jak skutecznie zamienić działkę rolną w budowlaną?
Powyższa instrukcja wskazuje na poziom skomplikowania całego procesu zamiany gruntu rolnego w działkę budowlaną. Tego zadania powinny podejmować osoby cierpliwe, ponieważ uzyskanie niezbędnych decyzji może trwać lata. Ratunkiem w sytuacji jest skorzystanie z usług firm znających specyfikę takiego przekształcenia. Wykorzystaj doświadczenie ekspertów Re/Max Gold i umów się na rozmowę z naszym przedstawicielem. Szczegółowo odpowiemy na wszystkie Twoje pytania i pomożemy Ci zdobyć wymarzoną nieruchomość.
